精心挑选《房屋正式合同》相关文章文案。（精选5篇）

更新日期:2025-06-22 12:49

写作核心提示：

房屋正式合同是买卖双方在房屋交易过程中不可或缺的法律文件，它明确了双方的权利和义务。在签订房屋正式合同时，以下事项需要注意：
一、合同主体
1. 确认卖方和买方的身份信息，包括姓名、身份证号码、联系方式等，确保双方身份真实、合法。
2. 确认房屋产权人，确保房屋产权清晰，避免因产权纠纷导致合同无效。
二、房屋信息
1. 详细描述房屋的坐落位置、面积、结构、用途等基本信息。
2. 明确房屋的配套设施，如停车位、电梯、绿化等。
3. 如有附属设施，如家具、家电等，应在合同中明确列出，并约定归属。
三、交易价格及支付方式
1. 明确房屋交易价格，包括总价和单价。
2. 约定支付方式，如分期付款、一次性付款等，并明确付款时间节点。
3. 如有定金，应明确定金金额、支付时间及退还条件。
四、税费及费用承担
1. 明确税费承担方，如契税、印花税、维修基金等。
2. 约定税费缴纳时间及方式。
3. 如有其他费用，如物业管理费、水电气费等，应明确费用承担方及缴纳方式。
五、交房时间及条件
1. 明确交房时间，包括房屋交付日期和验收

签完购房合同，房子就属于你吗？

你现款支付

手握房屋买卖合同

房子可能依然“不属于你”

关键在于

是否办理不动产登记

（图源网络 侵删）

01

基本案情

2021年9月，张某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司名下401号房产，并支付了房款382654元，房地产公司到房管部门将《商品房买卖合同》备案登记在张某名下。2022年9月，张某与李某签订《房屋买卖协议》，约定张某以30万元将401号房产卖给李某。后李某向张某支付购房款25万元，剩余5万元约定交钥匙时付清（至本案立案时案涉房屋未交工）。2024年5月，法院依据案外人（张某债权人）执行申请，裁定预查封401号房产。李某遂诉至法院，要求撤销上述执行裁定书并判决案涉房产为自己的合法财产。

02

法院审理

法院审理认为，本案的争议焦点为李某就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，某房地产公司和张某签订《商品房买卖合同》以及李某与张某签订的《房屋买卖协议》均合法有效，但是仅具有债权效力，不具有导致物权变动的法律效果，李某和张某均未办理不动产变更登记，未取得物权。现案涉房屋已被法院依据生效判决预查封，李某不能基于与张某的《房屋买卖协议》对抗法院的生效判决，故李某就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。最终法院驳回了李某的诉讼请求。

03

法官说法

张某与某房地产公司、张某与李某签订的房屋买卖合同是否有效？

根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。张某和某房地产公司《商品房买卖合同》、张某和李某签订的《房屋买卖协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定、不违反公序良俗，虽然均未办理物权登记，但合法有效。

签了买卖合同，房子就是李某的吗？

合同效力与物权效力存在本质区别。合同效力是基于当事人意思自治形成的债权关系，合同一旦成立且符合法定生效要件，当事人之间就产生了请求对方履行合同义务的权利。张某与李某签订协议后，李某有权依据合同要求张某协助完成过户。而物权效力则以登记为公示手段，直接决定物权归属。即便张某与李某的合同有效，但在未办理房屋过户登记前，房屋的所有权仍不属于李某。本案中案涉房屋在执行中被预查封，此时李某已不能直接主张房屋所有权，虽然张某和李某的买卖合同合法有效，但是未办理过户登记，因此房子并不属于李某所有。李某只能依据有效合同向张某主张违约责任，要求赔偿损失。

已办理“网签备案”的商品房可否被司法查封？

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，案涉房产已经备案登记在张某名下，因此在张某的债权人申请执行时，法院有权对案涉房产进行预查封。

如何规避这种风险？

购买商品房后应及时向不动产登记机构申请办理商品房“预告登记”，符合登记发证条件的，最好及时申请办理不动产登记证书。商品房预告登记是为保全未来发生的物权而在登记机构对已购买商品房进行的预先登记，是对购房人的请求权进行登记的一种行为。购房者预告登记后，购房人作为权利人对后来发生的与预告登记内容相同的不动产处分行为，具有一定排他效力，在没有征得购房者的同意，如果开发商再次对该不动产进行处分，不会产生物权效力。在开发商陷于破产时，有排斥他人而保障购房者请求权的效果。预告登记后，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。买方在申请了预告登记后应当及时申请正式登记，千万不能认为办理了预告登记就可以高枕无忧。办理正式的不动产登记证书，才是最具有排他效力的“物权凭证”。

原标题：《签完购房合同，房子就属于你吗？》

签署《购房协议书》后未签正式合同，法院如何认定？|| 与法同行

《中华人民共和国民法典》

于2021年1月1日起正式实施

这部总字数逾10万字的

民法典涉及社会、经济生活的

方方面面

与百姓生活息息相关

被誉为“社会生活的百科全书”

民众权利的宣言书

市场经济的基本法

安康市中级人民法院执行一庭庭长 王佳（左）

《与法同行》节目主持人 耀煜（右）

本期《与法同行》节目

安康市中级人民法院

执行一庭庭长 王佳

来分享《民法典》合同编

当中具体内容

很多企业在合作前期会签订意向书或备忘录，若一方后续拒绝签署正式合同，另一方能否主张赔偿？

这其实涉及预约合同的性质和违约责任问题。最高院自2023年12月5日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》中第六、七、八条对此有明确规定。意向书、备忘录在法律性质上属于预约合同，只要不违反法律规定且是双方真实意思表示则依法受法律保护。

若意向书明确约定在特定期限内订立本约合同，并具备合同主体、标的等核心要素，则构成预约合同。如果一方不履行，对方可请求其赔偿损失。如果双方在意向书中对损失有约定，则按照约定，没有约定的，法院将会综合考虑合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件成就程度等因素酌定。

当然，这其中也有例外情形，如果约定不明确，仅表达交易意向，未约定在将来一定期限内订立合同，或者虽有约定但难以确定将来所要订立合同的主体、标的等内容，预约合同不成立，这种情况下难以追责。

企业常因“意向协议”与正式合同界限模糊产生纠纷，例如某通讯公司与实业公司签署《购房协议书》后未签正式合同，法院如何认定？

这其实就是预约合同与本约合同的区别问题。预约合同侧重于锁定交易机会，本约合同侧重于具体的权利义务履行。预约合同区别于本约合同的关键之处是当事人是否约定将来仍需另行订立合同才能最终完成交易。也就是说当事人在达成交易时意图将某些仍需进一步协商的事项交由本约合同进行约定，从而使自己保留对是否最终完成交易的决策权。

依照民法典合同编通则的解释第六条规定，若购房协议书已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合合同成立条件，未约定另行签订合同或虽约定但一方已经实际履行且对方已经接受的，即使名为预约，亦可认定为本约合同。至于当事人之间关于在一定期限内订立合同的规定，此时应理解为本约合同成立后当事人的合同义务。

企业使用格式条款时，如何避免被认定为“霸王条款”？比如某公司在服务协议中约定“最终解释权归本公司所有”，这类条款效力如何？

格式条款与霸王条款其实是包含与被包含的关系。企业使用格式条款时需注意：

1.重要条款最好有反复协商、交流的全流程记录。

2.尽量扩大提示和说明义务范围，采取特殊字体、符号、颜色、内容加粗等方式提示对方注意对免除和减轻自身责任以及与对方有重大利害关系的条款，对重要格式条款内容进行详细必要说明。如果未履行此义务，对方可主张该条款不成为合同内容。

同时，企业在设置条款时也应注意切勿设置法定无效条款，要遵循公平原则确定双方的权利义务，条款内容尽量明确清晰，避免有产生歧义的表述。对业内专有名词、有特殊含义的术语等在合同中作出明确释义。

如若协议中约定最终解释权归本公司所有，其实是无效的格式条款。法律规定对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，有两种以上解释的，应当作出不利于提供条款方的解释，经营者不得排除消费者对合同条款进行解释的权利。约定最终解释权归本公司所有，违反了法律对格式合同解释的限制性规定，违背了公平原则，是无效条款。

企业可能面临员工越权签约问题，例如某项目经理私刻公章签订采购合同，企业是否需担责？

民法典合同编通则的解释第二十一条对此有规定，从该规定可知员工越权签约时企业是否担责主要取决于合同的具体内容、员工签约时的权利外观、相对人是否善意来判断是否构成表见代理。

如果员工越权签约但符合权利外观即员工持有公章、委托书、合同专用章等，相对人为善意无过失，已经审查员工身份与权限，签约内容也与员工职责范围有关联，则构成表见代理，企业需承担责任。

实际情况中，项目经理一般负责现场管理，其签约行为与职务有关，客户也无法知晓公司内部权限划分，所以一般情况下构成表见代理，企业需承担责任。根据民法典合同编通则的解释第二十二条规定，即使印章虚假，若员工实际以企业名义开展业务，且相对方有理由相信其有权代理，合同仍有效。

企业为避税签订“阴阳合同”，如一份低价备案、一份实际履行，法律如何认定合同效力？

根据《民法典》一百四十六条和民法典合同编通则的解释第十四条规定可知，虚假意思表示的合同无效。隐藏的真实合同需重新依照法律规定审查合法性。例如某房地产合作开发案中，双方为规避审批签订虚假的股权转让协议，法院认定真实合同因未报批而无效，双方按照过错分担损失。

因此，企业应当尽量避免此类操作，否则可能面临合同无效及行政处罚风险。另外，最高法和最高检2024年3月已经联合发布司法解释，明确指出以阴阳合同逃税达到法定数额的，将适用刑法有关规定，依据逃税数额承担责任。