欢迎来到格策美文网
一篇文章轻松搞定《房地产周总结与周计划》的写作。（精选5篇）
更新日期:2025-07-06 05:14
写作核心提示：
写一篇关于房地产周总结与周计划的作文，需要注意以下事项：
1. 明确主题：首先，要明确作文的主题是周总结与周计划，围绕这一主题展开论述。
2. 结构清晰：作文应具备良好的结构，一般包括引言、正文和结尾三个部分。正文部分可以分为周总结和周计划两个部分。
3. 内容充实：在周总结部分，要详细描述本周在房地产领域的工作成果、遇到的问题和解决方案。在周计划部分，要明确下周的工作目标和具体措施。
4. 数据支撑：尽量使用具体的数据和案例来支撑你的观点，使文章更具说服力。例如，可以列举本周成交房源数量、销售额、客户满意度等数据。
5. 语言表达：注意语言的准确性和流畅性，避免出现语法错误和错别字。同时，要运用恰当的修辞手法，使文章更具吸引力。
6. 重点突出：在周总结和周计划中，要突出重点内容，如本周的亮点、下周的工作重点等。
7. 实事求是：在描述工作成果和问题时要实事求是，既不能夸大其词，也不能过于谦虚。
8. 可行性：在制定周计划时，要确保计划的可行性和可操作性，避免提出过于理想化的目标。
9. 时间观念：注意时间的合理安排，确保各项工作按时完成。
10. 逻辑严谨：文章的逻辑要严谨，各部分之间要有明确的联系，使
房地产的顶层设计：城市住房发展规划和年度计划
一个城市的房地产格局和市场会怎样走向？关键就要读懂这个城市的住房发展规划和年度计划，如同政府的国民经济和社会发展五年规划和年度计划重要。
3月14日，住房城乡建设部办公厅关于印发“城市住房发展规划和年度计划编制导则（试行）”的通知。都有哪些内容？划重点如下（信息量大含金量高）：
一、作用定位
城市住房发展规划是一定时期城市住房发展的总纲，明确城市住房发展的指导思想、基本原则、发展目标、重点任务、分区指引和政策举措等，旨在促进城市住房供需匹配，稳定市场预期，加快建立“人房地钱”要素联动新机制，构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。
城市住房发展年度计划是住房发展规划在年度内的具体落实，是制定年度土地供应计划的重要依据，是引导房地产各类资金配置的重要参考，明确计划年度内住房发展目标、重点任务、工作要求等。
二、原则
1、坚持问题导向和目标导向相结合，确定规划期内住房发展主题主线。准确识别规划期内住房领域核心问题，围绕发展目标和主题主线整合住房领域重点工作，强化目标—指标—重点任务之间的联动关系。
2、坚持完善保障和市场两个体系，更好满足居民合理住房需求。通过政府等多渠道保障城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，通过市场体系满足城乡居民多样化改善性住房需求，形成定位清晰、功能互补的保障和市场两个体系。
3、坚持统筹增量和存量，提高质量。积极适应居民住房需求从“有没有”转向“好不好”，着眼于全周期、全过程、全链条，满足居民对住房设计、设施配置、环境空间、物业服务、通勤效率等方面的多维度品质需求，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，切实增强人民群众的获得感和幸福感。
4、坚持“人房地钱”要素联动。根据住房现状、人口变化、产业布局等确定住房需求，明确住房供应规模、结构、空间布局和时序安排，科学安排土地供应，引导配置金融、财政资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，实现住房供需多维度的精准匹配。
5、坚持“职住交服”空间协同。住房空间布局充分考虑职住平衡要求，在符合居住用地规划布局的前提下，科学确定住房供应结构和布局，加强与交通设施、商业服务设施、公共服务设施及市政基础设施等协同布局。
三、期限、范围、要求和程序
城市住房发展规划一般为5年，年度计划为1年。
范围一般可分为市域、中心城区两个层次。重点在中心城区范围内进行重点任务安排和空间布局指引。
城市人民政府组织编制规划和计划，由城市住房城乡建设部门牵头，会同土地、金融、财税等部门负责具体编制工作。
程序分为：确定任务、资料收集和专题研究、规划（计划）编制、征求意见、审批实施。
规划和计划编制应与城市国土空间规划以及人口、产业、交通、公共服务、城市更新等专项规划相衔接。
四、住房发展规划主要内容
（一）现状评估和现行住房规划实施评估
1. 发展现状；分析人口和城镇化、住房总量与结构、土地供应、住房相关经济金融财税等基本情况，以及人—房、房—地、房—钱要素适配关系等。
2. 发展成效：从居民居住水平、住房保障水平、住房市场发展、住房与住区更新、住房与住区品质、住区运维与服务、住房公积金等方面，总结住房发展取得的成效。3. 存在问题：从住房供应体系完善、住房困难工薪群体住房保障、住房市场供需匹配、房地产市场风险防范化解、“人房地钱”要素联动、“职住交服”空间协同、数字管理与信息化建设，以及相关体制机制建设和政策完善等方面系统梳理当前住房发展存在的短板弱项，准确识别核心问题。（二）发展形势与需求分析
1. 发展形势
经济社会发展：主要对规划期内宏观经济形势、产业发展、就业情况、居民收入情况进行分析与展望，研判经济社会发展对住房发展的影响。
人口与城镇化发展：主要针对规划期内城镇化速度与水平、人口总量、人口迁移、人口结构（户籍、家庭、年龄等）、空间分布等内容进行分析与展望，研判人口与城镇化发展对住房发展的影响。
城市发展目标与空间战略：支撑与落实城市发展目标和空间战略，研判住房发展重点片区与主要供应类型。
住房发展要求：适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势和住房发展从增量为主转向增存并重的新特征，落实构建房地产发展新模式要求，分析规划期内“好房子”建设要求及住房转型发展形势。
2. 需求分析需求特征：充分考虑社会经济发展形势变化等影响因素，研判未来住房需求变化特征。
需求总量：根据人口与城镇化发展、人均居住水平、未来住房更新和拆除需求等因素，研判未来住房需求总量。
需求结构：对规划期内住房消费观念、消费习惯、消费结构等内容进行分析与展望，根据人口结构特征、未来新增人口与就业分布等，研判未来住房需求结构构成，包括增量与存量、刚性需求与改善性需求、保障与市场、租赁与购买以及空间分布结构等。
需求时序：对规划期内住房需求在各年份的分布进行分析与展望。
（三）发展目标
1. 住房发展目标
合理确定城市住房发展中长期发展愿景和规划期发展目标。重点明确城市住房供应体系和供应结构、总量和居住水平、住房保障、住房市场发展、住房和住区更新、运维与服务、住房与住区品质等领域的发展目标。
2. 住房发展指标体系
建议指标体系详见下表。各城市可结合本地实际情况，合理选取或增补指标，进一步明确指标含义，科学设置预期性指标和约束性指标。
住房发展指标体系表（建议）
| 指标分类 | 指标名称 | 单位 |
| 总量和居住水平 | 城镇住房总量 | 万平方米（万套） |
| 城镇居住用地总量 | 公顷 | |
| 城镇新建住房总量 | 万平方米（万套） | |
| 新增城镇住宅用地供应量 | 公顷 | |
| 新增城镇住宅开发贷款供应量 | 亿元 | |
| 城镇人均住房建筑面积 | 平方米 | |
| 城镇人均住房建筑面积达标率 | % | |
| 住房结构 | 新增住房保障人群规模 | 万人（万户） |
| 保障性住房建设筹集量 | 万平方米(万套/间) | |
| 住房保障覆盖率 | % | |
| 住房保障对象合理轮候期保障率 | % | |
| 住房保障轮候时间 | 月 | |
| 保障性住房建设与筹集资金投入 | 万元 | |
| 新建商品住房总量 | 万平方米（万套） | |
| 现房销售面积占新建商品住房销售总面积比例 | % | |
| 机构化租赁房源占全部租赁住房比例 | % | |
| 发放住房公积金贷款额 | 万元 | |
| 住房公积金租房提取金额 | 万元 | |
| 城镇就业人口中住房公积金缴存人数占比 | % | |
| 住房和住区更新 | 老旧小区（既有住区更新）改造规模 | 个（平方米、户） |
| 城中村改造户数 | 户 | |
| 城中村改造安置房开工建设筹集套数 | 套 | |
| 危旧房改造套间数 | 套/间 | |
| 住房与住区品质 | 城镇新建住宅中装配式建筑面积比例 | % |
| 城镇新建住宅中达到绿色建筑标准的比例 | % | |
| 城镇新建住宅中智能建造的比例 | % | |
| “好房子”占新增住房比例 | % | |
| 完整社区覆盖率 | % | |
| 45分钟内通勤比例 | % | |
| 新增居住用地轨道交通800米覆盖率 | % | |
| 物业服务覆盖率 | % |
明确住房保障体系构成，各类保障性住房筹集建设规模、房源筹集模式、建设标准和资金来源，以及保障性住房分配、运营服务、监督管理等内容。
2. 住房市场发展明确支持居民住房需求的措施、市场风险防范化解、市场监管等内容。
3. 住房租赁市场培育和发展明确租赁住房供给、住房租赁市场规范发展、规模化住房租赁企业培育、住房租赁市场秩序规范等内容。
4. 新建住区布局和形态按照“职住交服”空间协同的要求，明确新建住区选址、高度、密度、容积率等规划设计引导、临山临水地区等重点地区开发管控要求。
5. 住房与住区更新明确老旧小区改造、城中村改造、城市危旧房改造等内容。
6. “好房子”建设提出从安全、舒适、绿色、智慧的维度推进“好房子”建设的举措，并可根据城市发展实际，有针对性地研究青年人和新市民、育儿家庭、老年家庭等不同差异化群体对“好房子”的需求和配套支持政策措施。
7. 居住服务与社区治理能力明确完整社区建设、社区治理与物业服务等内容，重点关注老年人、育儿家庭等群体对于社区公共服务设施的需求。
8. 住房公积金明确住房公积金支持缴存人刚性和改善性住房需求的办法，提出扩大缴存覆盖范围、优化资金使用政策、加快数字化转型发展、提升公共服务效能、健全管理运行机制等方面的举措。
9. 房屋全生命周期安全管理制度对于建立健全房屋全生命周期安全管理制度提出相应指引性内容。
10. 数字管理与信息化建设包括信息系统建设，以及提高住房管理信息化水平、丰富数字化应用场景等相关举措。
（五）空间指引
1. 市域县（市、区）指引
加强全域“人房地钱”要素联动，统筹就业、居住、交通、服务等设施和服务，基于各县（市、区）人口规模与分布特征、居民住房需求、居住用地供应、存量住房去化等现状情况，结合规划期内就业和人口增量分布及住房需求偏好等，合理确定各县（市、区）各类住房供应规模，制定住房发展策略与建设指引。
2. 中心城区空间布局指引
评估增量、存量土地开发潜力，注重职住平衡，强调生活便利性，明确各类住房的空间布局要求，提出供应规模、建设模式、设施配置等方面的建设指引。有条件的城市，可增加分片区建设指引与建设项目计划。
可结合重点片区主导功能和产业布局，优化住房供应结构，合理确定各类住房空间布局，优先安排保障性住房的选址。
3. 都市圈指引位于都市圈内的城市，需提出都市圈住房协同发展战略，识别都市圈内城市内部和跨行政区的就业中心与居住空间的分布，合理确定住房重点开发区域，优化都市圈保障性住房规划布局，建立区域房地产政策联动机制。
（六）要素联动
根据住房发展目标科学安排土地供应、引导配置金融资源，明确土地、金融、财税等关联资源配置的要求。
土地供应：从完善住宅用地供应机制、优化土地和规划支撑政策等方面提出需要优化的政策机制、重点支持方向以及相应的保障措施等。
金融管理：从完善房地产金融宏观审慎管理、加大对特定住房类型和人群的金融支持等方面提出需要优化的政策机制、重点支持方向以及相应的保障措施等。
财税支持：从统筹各级财政资金、发挥税费调节作用等方面提出需要优化的政策机制、重点支持方向以及相应的保障措施等。
五、城市住房发展年度计划主要内容
（一）城市住房发展规划执行进度评估
梳理住房发展重要现状评价指标以及主要工作进展，对照城市住房发展规划安排，客观评估规划执行进度。
发展目标指标完成情况评估：分析上年度住房发展各项相关数据，对照城市住房发展规划主要目标指标，对上年度规划目标完成情况进行评估。
重点任务完成情况评估：对照城市住房发展规划，梳理规划期内重点任务工作进度、成效和面临的主要问题。
（二）发展目标与重点任务
1. 发展目标
落实城市住房发展规划要求，结合住房供需现状与变化趋势，科学预测城市住房需求，明确年度住房发展和建设目标，作为确定土地供应与资金配套的依据。目标选取应结合规划指标，聚焦年度具体工作落实与考核评估。
2. 重点任务依据年度计划目标，明确年度住房发展的重点任务，包括住房保障、住房市场发展、租赁住房市场发展、新建住房和住区发展、存量住房与住区更新改造、“好房子”建设、居住服务与社区治理能力、住房公积金使用、数字管理与信息化建设等。
有条件的城市可结合重点任务明确年度项目清单，清单中可包括商品住房、保障性住房、“好房子”试点、老旧小区改造、城中村改造、城市危旧房改造、完整社区建设、智能建造试点等项目。
（三）工作要求
建议从强化主体责任、加快审批、落实配套政策支持、加快配套设施建设、加强部门协同联动、优化关联要素配置、加强绩效评价等方面，明确实现发展目标、推进重点任务的工作要求。
2024中国房地产行业总结与展望
本文由克而瑞研究中心供稿，深度剖析了中国房地产行业调整期的关键脉络与未来走向。2024年，政策面迎来“根本性转折”，中央与地方联动推出“一揽子”松绑与刺激措施，通过降门槛、促需求、保交付等组合拳，推动市场于四季度初现止跌信号：新房成交触底回升，二手房交易创历史新高，核心城市房价跌幅收窄。然而，投资端持续承压，土地成交缩量至近十年低位，房企拿地愈发谨慎，行业分化加剧。展望2025年，“止跌回稳”仍是核心目标，政策重心转向存量工具落地，如存量土地回购、保障房转化及融资协调深化，以重塑市场供需平衡。报告预判，新房销售或于上半年完成筑底，但全年仍面临5%左右的回落压力，行业调整将延续至2027年。此文为理解当前房地产周期逻辑、把握政策与市场互动提供了重要参考，亦为行业参与者应对长周期转型指明了方向。
-CONTENT-
2024年房地产行业继续底部调整但波幅趋于平稳，住房成交呈“前稳中低后高”走势。“9·26”中央政治局会议首次明确定调“促进房地产市场止跌回稳”之后，“一揽子”政策集中出台，极大地提振了市场各方的信心、改善了行业预期，四季度市场开始出现明显的止跌信号，新房成交规模连续两个月回升至近18个月以来最高水平、二手房成交创历史新高超过了2021年行业调整前水平，房价环比下跌城市开始减少，重点城市和部分民企土地投资信心逐渐恢复。
一、政策：2024年应出尽出，
2025年重在落地
在经济修复周期、地产去库存周期中，销售、投资、新开工等指标持续承压导致2024年政策面迎来“重磅级转折”。集中表现在：第一，中央加强政策预期管理，提振市场信心，提出“止跌回稳”“切实回应群众需求”“稳楼市”等新表述和清晰定调；第二，针对市场存在问题“对症下药”，提出收购商品房、回购存量土地、扩容白名单等方式保交楼、去库存；第三，降低首付比例、贷款利率，通过组合拳手段降低购房门槛、修复购房信心；第四，在多数二三四线城市政策早早出台后，核心一二线城市包括北上广深在2024年放松限购、限贷，调整普宅标准等，持续为市场“添火”。
回顾2024年政策走向，从松绑限制性政策到出台刺激性政策，政策措施基本应出尽出，市场也在四季度取得了阶段性的止跌。展望2025年“房地产市场止跌回稳”将是政策发力和检验政策效果的重点。未来发力在已出台政策的落地实施，比如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降（本次仍未与新增齐平）、全面取消限制性购房措施（京、沪、深、海南等），收购房企存量闲置土地、收购存量商品住房做保障性住房，推进“白名单”融资协调机制做好保交付稳预期，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期，最终实现房地产市场止跌回稳。
1．中央政策基调全面转向化风险、稳主体、稳市场，用足用好政策工具箱
2024 年是“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，全年多次重要会议都对房地产行业作出了相应部署和指导性意见，并为行业指明了发展方向。2024年上半年并无过多实质性重磅刺激，多为对现行制度的优化调整，意在规范市场秩序，完善房地产行业发展新模式，政策力度限于“托而不举”。下半年政策力度、频次均有所上升，政策转向“托举并用”，“5·17新政”开启了政策转向的序幕，“9·26政策”成为行业的转折点，年末政治局会议及中央经济工作会议为2025年房地产市场的发展指明了方向。
2024年供给端金融支持持续加码、不断升级，政策致力于帮助市场去库存和逐步恢复企业正常运营能力。稳市场和稳主体双管齐下，利用各种金融政策工具支持配套政策落地。主要聚焦在融资协调机制推进、扩容房企“白名单”，以及通过住房贷款、专项债保障存量收购上。
融资协调机制加速进行，房企“白名单”持续扩容。2024年1月12日，住建部、金监总局联合发文，推动建立房地产融资协调机制；2月6日，金监总局发文要求，对房地产“白名单”项目合理融资需求“应满尽满”；年中，两部门联合发文，再次指导各地完善城市房地产融资协调机制，持续推动城市协调机制落地，全力支持房地产在建项目的融资和建设交付。
通过增加地方政府债务限额置换存量隐性债务，可以为地方政府腾出空间更好发展经济、保障民生。为后续发行地方政府专项债收储存量住房、回购闲置土地和城中村改造的货币化安置腾挪更大空间，是房地产行业“去库存”和完善住房保障体系的有力举措，是实现“促进房地产市场止跌回稳”、构建房地产发展新模式的重要支持。
2024年需求端政策主要聚焦在“四个取消、四个降低、两个增加”，意在提振市场购房预期和购房积极性。目前来看，当下居民购房门槛、购房成本已经大幅降低，购房环境处在极为宽松的时期。
“四个取消”包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；“四个降低”包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；“两个增加”中，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。
2．全年三百余省市发布千余条政策，刺激力度逐月加码
2024年全年政策调控呈现“广泛、高频”的特征，从一季度开始每个月发布松绑政策的省市数量、频次等都处于平均较高的水平，在全年都积极发布松绑政策的情况下，四季度发布政策的省市数量和频次并未明显提升，甚至11月份单月政策发布的省市、频次还有所降低。2024年全年共有三百多个省市发布超过千次的松绑政策，其中以放松公积金贷款、解除限贷以及购房补贴三类政策发布最为频繁，意在从资金层面给予购房者更多支持（图1）。
聚焦需求端政策内容，主要包括以下几方面：第一，北上广深等30城放松限购，其中，仅剩下北京、上海、深圳和海南仍有局部限购，其余城市均全部取消；第二，南京、重庆、合肥、杭州、合肥、武汉等134个城市放松限贷，比如成都等按区核心限贷套数，原有住房正在挂牌出售的，予以套数核减；第三，深圳、郑州、天津、西安等9城放松限价，比如不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业将能够自主定价销售；第四，深圳、重庆、成都、厦门等22城放松限售，如南京，买房人购买新建商品房后，名下处于限售期的二手房可上市交易，二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下处于限售期的二手房也可上市交易。第五，上海、广州、武汉等266省市放松公积金贷款，比如武汉多子女家庭在使用住房公积金贷款购房时，贷款额度上限提高20%；第六，包括北上广深在内的24城出台税费减免政策，上海、北京均在四季度取消了普通住宅和非普通住宅标准。
此外，地方供给端政策也在积极调整。比如上海、深圳等放开70/90户型比例限制，南京等城市提出减少公摊面积，公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间不再计容。怀化等放宽半开敞空间半计容比例，调整阳台进深等约束条件。
3．2025年政策将重在落实保主体、稳需求，存量土地回购是核心引擎
基于中央经济工作会议精神，2025年房地产行业政策仍将继续保持宽松状态，持续用力推动房地产市场止跌回稳。在当前市场环境下，尽管部分城市已呈现止跌回稳迹象，但市场预期的波动性、不同城市、企业的分化加剧依然存在。因此，保持政策的连续性与稳定性至关重要。
2024年刺激政策基本应出尽出，2025年政策发力核心在已出台政策的落地实施，比如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降（本次仍未与新增齐平）、全面取消限制性购房措施（京、沪、深、海南等），以及逐步恢复企业正常运营能力，比如收购房企存量闲置土地、收购存量商品住房做保障性住房，推进“白名单”融资协调机制做好保交付稳预期，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期等，以最终实现房地产市场止跌回稳。
尤其是存量土地收购，或将会是所有政策效果、行业回稳时间的“试金石”，特别在央行专项贷款和地方财政专项债券资金支持配合下收回收购存量闲置土地，对于重塑市场供求平衡、盘活企业资产改善现金流、拉动房地产开发投资、提振市场信心、改善经济增长预期都有显著作用。
二、销售：2024年新房“L”形波动
筑底，二手成交规模创历史新高
1．新建商品房成交规模降幅收窄，年内
稳市场逐步见效、四季度开始止跌
2024年行业新房成交规模降幅收窄，预计全年商品房销售面积、金额为9.7亿平方米、9.6万亿元，分别较2023年下降13%和17%，成交面积降幅较2023年收窄1个百分点左右。2024年成交金额降幅再度大于成交面积，主要是由于2023年三四线城市成交占比已经基本调整至底部，2024年高能级成交占比不再扩大，加之当前房价处下行周期，导致成交金额出现了更大的同比降幅。对比往年数据来看，商品房销售面积已经回到2009年水平，商品房销售金额则回到2015—2016年水平（图2）。
图2 2014—2024年商品房销售面积、金额走势（单位：亿平方米、万亿元）备注：2024年全年数据为测算结果数据来源：国家统计局季度走势来看，2024年行业销售走出了近乎完美的“筑底曲线”：一季度销售成交同比降幅年内最高，市场表现不及预期。二季度政策面明确转向去库存，市场信心有所回暖，销售金额同比降幅较一季度收窄了4.9个百分点。三季度成交环比周期性回落，同比降幅持续收窄，成交面积同比降幅较二季度再度收窄了5.9个百分点。四季度政策面明确“止跌回稳”，成交规模止跌回正。
2024年9月末政治局会议定调“严控增量、优化存量、提高质量”以来，10月份国新办新闻发布会更是罕见地三度提及房地产，推动行业信心持续回稳，11月财政部降低契税、增值税、土地增值税，住建部扩大城中村改造范围，自然资源部提出专项债券资金收回收购存量闲置土地，12月政治局会议明确将执行适度宽松的货币政策，并再度强调“稳住楼市”。据住建部公布数据，10月、11月新房网签成交面积实现了连续两个月同、环比双增长。就统计局数据来看，10月份新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，自2023年下半年以来，商品房成交面积实现了首度回正（图3）。
随着大批存量和增量政策效果的显现，市场信心和购房预期也在逐渐回暖，后市新房销售表现将持续企稳，商品房销售金额、面积同比降幅的逐月收窄即展现了这一趋势。随着新房销售表现的持续转好，2025年行业有望正式步入销售回稳、信心修复的新周期。
CRIC 监测数据显示，全国115个典型城市2024年前11月商品住宅成交面积合计21174万平方米，同比下降27%。不同于去年“脉冲式”复苏，2024年整体呈现“先抑后扬”，跌幅是有明显逐月收窄的“止跌回稳”的走势特征，先是3—4月因重点城市京沪深杭等限购政策调整带来了一波刚性、刚改需求集中释放；而后9—10月，政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”，核心城市取消限购、中央和地方一系列增量政策落地，市场预期和信心逐渐恢复增强。到四季度10月和11月新房成交环比分别增51%和1%、同比分别增5% 和18%，连续2个月创2023年下半年以来月度新高（图4）。
分能级看，一线城市止跌特征最明显，11月成交同、环比增幅以及相较3季度月均增幅显著领先，使得跌幅也最小，仅15%；23个二线城市受政策直接影响小，效果更多体现在政策增强信心叠加项目以价换量带来的成交回升；三四线累计同比降幅高于整体，依然低位运行（表1）
表1 2024年四季度政策影响下各能级城市新房成交变动情况（单位：万平方米）数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统
2. 二手住房成交面积同比再增6%，创2021年以来新高，一线城市同比增13%
2024年前11月，35个重点城市二手住房成交面积20610万平方米，累计同比增长3%，依此估算全年成交面积约2.3亿平方米，同比增长5.5%，规模将创历史新高，相较2021年行业调整低点增长46.5%（图5）；按月度走势来看，二手房成交呈持续强复苏走势，7月为第一轮上升期，8—9月政策效应边际递减之后成交也相应回落至年度低位同比转负跌2%，四季度开始复苏动能明显强于上半年，10—11月同比分别增长19%和23%，且涨幅连续扩大，成交面积绝对量也连创2021 年以来月度次低（图6）。
图6 2021年1月—2024年11月35个重点城市二手房成交面积（单位：万平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
分城市能级来看，一线城市受益年内两轮限购调整后，购房需求基数扩大，带来刚需和改善型需求的集中释放，整体成交面积同比增长13%，二手成交占比继续上升至72%左右。二线城市受益于挂牌量增而价格继续下跌，部分城市挂牌均价较去年单月高点回调幅度甚至超过10%，以价换量使得成交面积同比增长2%。其中，深圳、长沙领涨，成交面积同比涨幅分别达51%和64%，北京、上海、杭州、西安、青岛和南京等城市亦同比上涨10%～20%。多数城市二手房成交累计同比继续负增长，但跌幅也都明显收窄。
3．房价：70 城一二手房房价持跌，但四季度跌幅收窄，上海、西安等部分涨幅居前
从国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况来看，2024年四季度70城新建商品住宅和二手住宅价格指数降幅有收窄趋势，上涨城市个数上升。
以2021 年1 月为基点来看70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，11月份房价下跌趋势持续趋缓。新房整体较2021年初下降7.2%，二手房较2021年初下降16.3%。一手房环比下降0.2%，月内有17个城市房价环比上升，比上月增加10个，为年内最多。二手房环比下降0.4%，月内有10个城市房价环比上升，比上月增加2个。统计局数据显示，各线城市同比降幅今年以来首次均收窄，整体来看一手房价的同比降幅也在2024年11月首次出现了收窄（图7）。
近2个月以来，新房销售的回暖速度明显好于二手房市场，这一方面是由于一二手房交易链条的恢复，二手房东缩减住房持有量，“卖二不买一”的现象减少；另一方面也是得益于高品质新房销售的回暖，以“四代宅”概念为代表的优质新房产品，正在夺回更多的新房市场份额，而这些优质产品的推出，也在实质上加速各地房价指数的筑底，其中北京、上海、深圳等核心城市房价迎来了环比回升。
4．2024年住房总需求同比仅跌10% 相对稳定，一线城市同比增2%
2024年，住房市场整体需求相对稳定是另一个突出特征：一方面新房成交开始止跌回稳、同比降幅逐月收窄，另一方面二手房成交规模创历史新高、超过行业调整之前2021年的高位。可以说住房需求只是转移并未消失，一二手房成交“此消彼长”，二手住房因为价格降幅更大且具有现房优势，吸纳大量刚性需求，分流了新房成交总量。
一线城市整体成交规模实现正增长2%，尤其是深圳同比增长31%，北京、上海、长沙、大连、福州等城市也实现同比5%以内正增长。其他如广州、西安、重庆、成都等也仅收窄至个位数跌幅（表2）。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
5．预计2025年上半年止跌基本完成，全年新房销售规模仍将承压回落5%左右
2025年商品房销售保持震荡修复、止跌回稳的格局，预计商品房销售面积、金额同比降幅将逐月收窄至全年下降5%左右。我们认为，房地产利好政策持续释放后有一定积极效应，这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。2024年四季度开始止跌迹象显著，大概率在2025年上半年基本完成止跌（需求信心恢复—企业投资恢复），下半年市场开始回稳。销售规模同比跌幅收窄至个位数，房价止跌同步完成，杭沪津蓉深等10城预期2025年下半年率先回稳，苏郑昆厦徐等结构性投资机会突出（剔除压力板块后去化周期明显改善），将逐步带动行业至2027年完成调整。
除了需求端之外，供给端对销售规模的约束仍将强化。房企拿地投资强度下行—新房成交规模下行趋势未变，2024年房企土地投资金额较高点降八成，央企也同比降57%，客观上也会拖慢整体新开工和新入市节奏，重点23城近一年半成交土地开工率为46%、开盘率85%，预计新房销售规模降至2013—2015年底部区间，二手和存量成交支撑总需求相对稳定。
从新房与二手房结构变化看，购房客户需求改善化趋势强化，大面积、四房需求占比持续上升。产品全面升维，高赠送提升得房率；普通住宅大量出现豪宅配置元素譬如会所、精装车库，“超配”变成标配。产品力升维带来一二手成交份额开始逆转，“四代宅”高得房率叠加新房以价换量吸引二手房客群回流。
三、投资：开发投资规模持续下行
但跌幅连续18个月稳定在10%左右
1．新开工和竣工面积与行业库存同步收窄，均低于8亿平方米
在行业全年去库存主基调之下，新开工、竣工面积持续下降。2024年预计竣工面积、新开工面积同比均下降超二成，均在8亿平方米以内。新开工、竣工面积差距连续两年保持在5%以内，促行业施工规模回落，保交楼压力持续减轻。预计新开工面积将连续三年小于商品房销售面积，预计差值将进一步扩大，超过2亿平方米，行业去库存速度进一步加速。
单看竣工规模，继2023年同比上升之后，2024年再度出现回落，这主要是由于2023年大批保交楼交付，短期基数提高所致。随着2022年以后成交商品房逐渐成为现阶段竣工住房主力，与2021—2022新房成交24%的降幅一致，2024竣工面积同比由升转降，再度出现二成降幅也在合理范围之内。
新开工方面，与中央部委“严控增量”的指示一致，预计将连续第三年同比降幅超过二成，且降幅将继续大于商品房成交面积的下降速度（图8）。面对当前行业的去库存挑战，在销售规模较峰值下降近半的时代背景下，减少新增供应是最为有效的去库存举措。面对土地出让收入减少带来的财政压力，近年来地方政府依旧以化解库存风险为第一要务，栉风沐雨，砥砺前行，连年减少土地出让，进而压降新开工规模，促进行业库存压力持续减轻。
2．开工、竣工、拿地拖累投资规模逐月下行，但同比跌幅连续18个月持稳10%
2024年房地产开发投资规模同步下降。预计2024年房地产开发投资同比下降10%，降幅较2023年基本持平。从绝对量来看，开发投资规模连续三年下降，回到2017年水平，但仍能保持在10万亿元的水平，从投资角度来看，房地产仍是全国经济发展的重要支柱产业之一（图9）。
月度来看，年内房地产开发投资规模震荡下行，上半年累计降幅逐月小幅扩大，下半年累计降幅稳定在10%左右。开发投资累计降幅明显低于销售、新开工与竣工（图10）。
3．2025年开发投资还将延续10%左右降幅，竣工小幅增长但新开工仍将显著下降
行业正在进入新平衡周期，预计2025年上半年止跌基本完成。第一，“白名单”融资协调机制和地方化债推进落实，企业资金面改善，2025年商品房竣工面积有望实现5%～10%的小幅增长。第二，去库存仍是现阶段首要任务，“严控增量”仍将是行业发展的主基调之一，土地成交规模再降两成，企业销售金额同比降三成，以销定产格局下重点城市成交地块平均开工率仅46%，可支持新开工规模继续下降，2025年新开工面积预计仍将下降10%～20%。企业新开工、投资拿地恢复缓慢甚至继续下行，仅竣工尚能小幅改善，预计房地产开发投资额2025年同比降幅10%左右至9万亿元水平。
四、土地：成交面积同比再降17%至近十年新低，一二线提质缩量去库存
截至2024年12月20日，全国300 城土地市场成交建筑面积10.3亿平方米，较2023年同期下降17%。为减轻行业库存压力，近年来土地市场交易规模的收缩速度明显快于商品房市场，全国土地供求规模连年大幅下降。与2020年高点相比，近四年来土地年成交量已经下跌超六成（图11）。
1．成交规模：各能级城市土地成交面积同比全线回落，一二线提质缩量去库存
分城市能级来看，各能级城市土地成交规模均延续收窄，其中一二线城市同比降幅更大。一线城市总成交规模为1850万平方米，较上年同期下降了30%。分城市来看，北上广深4城除北京成交规模同比下降15%外，其余三城同比降幅均在二成以上。譬如2024年以来新房成交量接近1400万平方米的上海，至截稿时仅成交了500万平方米的商品房用地。作为全国市场健康度最高的一线城市，在2024年也放慢了供地节奏，减少库存规模，以促进市场加速企稳。
其中二线城市降幅较大，同比下降21%，三四线城市同比下降16%。在经历了连续数年的领跌之后，三四线城市土地成交规模率先接近底部，在保证城市重大项目建设规模的前提下，进一步下跌的空间依然不大。相反，有不少二线城市出现了较大降幅，如长春、沈阳、长沙、天津、苏州等城市同比降幅均在五成左右或更高。典型如天津，2024年以来成交商品房用地仅400万平方米左右，不到新房交易量的四成，再加之放开四限等稳市场政策对需求侧的扶持，2024年天津平均新房开盘去化率超过五成，已然是当前稳市场的标杆城市之一（表3）。
注：2024年数据范围2023年1月1日—2024年12月20日，2023年同期数据范围2023年1月1日—2023年12月20日。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
2．成交热度：少数核心地块火爆，整体溢价率仍维持4%左右低位
市场热度方面，2024年土地交易规模虽然持续缩量，且优质高单价地块成交占比下降。但是从个案角度来看，仍频频有高溢价高总价地块拍出，如11月上海杨思地块溢价四成，创下上海解除地价后的溢价率新高，12月杭州萧山北干东地块溢价更是高达77%，同样刷新了杭州溢价率纪录，此外，合肥、成都、西安等地也频频迎来高溢价地块成交。在这些高热地块的带动下，2024年全国整体溢价率得以维持在4%的低位（图12）。对于这些稀缺的优质高溢价项目，在当前的市场大环境下，地方主管部门更要进一步做好板块运营，从供求关系调整、税费减免、需求扶持等各方面保障地块的盈利预期，带动同板块或类似项目的信心回升，并促进城市稳市场进程加快推进。
3．房企拿地：投资力度持续收缩，央企拿地金额亦同比锐减46%
2024 年房企投资持续低迷，全年新增土储百强房企的新增货值、总价和建面百强总和分别为22061亿元、10840亿元和10687万平方米，同比降幅分别为31%、30% 和20%，不但同比表现为下降，且降幅较2023 年末持续增大。拿地销售比方面，全年百强房企拿地销售比0.16，与2023年相比下降0.05，再度刷新近5年来最低位。
从企业具体投资布局而言，2024年仍然保持了“少数央国企占主导、多地城投托底、民企持续萎靡”的格局。央国企同样深陷市场销售持续筑底的影响，投资愈发谨慎，虽然投资规模仍保持领先，但较去年大幅下滑。这也导致多个地方土地市场依旧需要城投平台公司进行托底，虽然整体金额不及央国企，但数量较多，且拿地金额较去年有明显提升。
从拿地金额TOP100企业来看，央国企依旧是2024年土地市场绝对主力，虽然上榜数量少但金额占比高。其中，前十一月央企拿地金额占百强比例30%，国企达到23%，分别较2023年同期下降10个百分点和上涨6个百分点。而民企金额占比仅有14%，较去年同期下降4个百分点。相较之下，城投在央企投资下滑之下承担了更多的托底作用，拿地金额TOP100中城投拿地金额占比达到26%，仅次于央企，较2023年同期增加15个百分点，且上榜数量中，城投企业也是占据了半壁江山（图13）。
4．2025年销售回暖传导至投资筑底，土地成交有望低位企稳
展望2025年，基于岁末中央经济工作会议定调，得益于货币政策重提“适度宽松”，并明确地方债可以用于土地储备和闲置土地收储，将在实质上加快行业去库存步伐，并减轻投资端的资金压力。此外，鉴于10月份以来新房市场销售的持续转好，随着需求端预期改善，上海、杭州、北京等地限房价政策的退出，以及更多高端新房项目的开盘，2025年有望继续迎来更多高品质、高单价地块成交，并带动投资端信心回升。
从土地成交规模角度来看，鉴于行业库存仍在高位，在新房销售规模较高点下降四成的时代背景之下，在较长的时间之内，去库存仍将是行业将要面临的主要挑战，因此土地成交规模仍需保持与新房成交规模相适的低位。并且若盘活闲置用地显著增多、土地二级市场成交规模增加，一级招拍挂土地市场成交规模也需要进一步压降，以配合行业去库存节奏的平稳进行。
从企业投资驱动的三大因素来看，在资金层面：房企的融资环境趋于宽松，房企开发贷和债券融资情况均有好转；在销售层面，四季度一线城市和几个热点的二线城市楼市表现相对突出，销售业绩对企业投资的正向传导需要一定时间；在土地供应层面，一二线城市提质缩量，推出不少核心区域地块，对刺激企业投资作用显著。企业投资信心的修复主要等销售端回暖，融资端、土地供应端的利好已经较为可期。2025年企业投资在整体上谨慎，房企将聚焦于核心城市或自身深耕区域，核心城市和优质地块可能将出现局部火热的情况；头部国央企将持续领衔发力，补充优质土储，中小规模房企和大部分民企则预计持续观望。预计2025年企业投资体依然以谨慎、分化为主旋律。
五、总结
综上，在经济修复期、地产去库存周期中，房地产行业销售、投资、新开工等指标持续承压，2024年政策迎来“根本性转折”。从松绑限制性政策到出台刺激性政策，政策措施基本应出尽出，市场也在四季度开始迎来阶段性止跌。新房成交规模连续两个月回升至近18个月以来最高水平、二手房成交创历史新高超过了2021年行业调整前水平，房价环比下跌城市开始减少，重点城市和部分民企土地投资信心逐渐恢复。
2025年“房地产市场止跌回稳”将是政策发力和检验政策效果的重点。政策发力核心也将转变为已出台政策的落地实施，以及多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期。我们认为，市场大概率在2025年上半年基本完成止跌（需求信心恢复—企业投资恢复），销售规模同比跌幅收窄至个位数，房价止跌同步完成；2025年新开工面积预计仍将下降10%～20%，房地产开发投资额2025年同比降幅10%左右至9万亿元水平。
热门标签
相关文档
文章说明
本站部分资源搜集整理于互联网或者网友提供，仅供学习与交流使用，如果不小心侵犯到你的权益，请及时联系我们删除该资源。
