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更新日期:2025-05-01 18:49

写作核心提示：

标题：银行房贷合同签订注意事项
正文：
随着我国房地产市场的蓬勃发展，房贷已成为许多家庭实现住房梦想的重要途径。然而，在签订银行房贷合同时，消费者往往因为缺乏法律知识而陷入困境。为了保障自身权益，以下是在签订银行房贷合同时应注意的几个事项：
一、仔细阅读合同条款
在签订合同前，务必仔细阅读合同条款，特别是关于贷款利率、还款方式、还款期限、违约责任等关键内容。如有疑问，应及时向银行工作人员咨询，确保对合同内容有充分了解。
二、核实合同信息
在签订合同前，要核实合同中的个人信息、贷款金额、贷款期限、还款方式等关键信息是否准确无误。如有错误，应及时与银行沟通修改，避免日后产生纠纷。
三、关注贷款利率及费用
了解贷款利率及费用是签订房贷合同的重要环节。要关注贷款利率是否合理，是否存在隐性费用，如提前还款违约金、逾期还款罚息等。如有疑问，可向银行咨询或查阅相关政策法规。
四、明确还款方式及期限
在签订合同前，要明确还款方式（如等额本息、等额本金等）及还款期限。根据自身经济状况选择合适的还款方式，确保按时还款，避免产生逾期。
五、保留相关证据
在签订合同过程中，要保留好合同、贷款申请表、银行回单等相关证据。一旦发生纠纷，这些证据将

央行出新规！从明年3月起，你的房贷合同要变了

利率市场化改革正在加速推进。12月28日，央行发布《中国人民银行公告第30号》(以下简称“《公告》”)，进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。

《公告》指出，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

专家认为，《公告》的实施，将更好地发挥LPR贷款市场报价利率在实际利率形成中的引导作用，推动社会融资成本下降。预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变。

中国人民银行公告〔2019〕第30号 来源：央行官网

存量浮动利率贷款“换锚”

LPR运行4个月以来，商业银行新发放的贷款正在挂钩LPR。央行表示，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。

存量贷款如何转换为LPR一直是市场关注的焦点。“存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保证借贷双方的权益。”央行在记者提问时表示。

中国银行国际金融研究所研究员范若滢分析称，自央行2019年8月实施LPR改革以来，经多次报价后，当前1年期和5年期LPR分别报4.15%和4.8%，分别较8月份下行16个和5个基点。但实体经济融资利率降幅有限，2019年三季度末，金融机构贷款加权平均利率为5.62%，仅比上年末下行了2个基点，其中一般贷款加权平均利率不降反升，2019年三季度末为5.96%，较上年末上行了5个基点。

范若滢指出，在LPR报价机制改革后，央行制定了相应的“358”考核要求(2019年9月末，全国性银行业金融机构新发放贷款中应用LPR做为定价基准的比例不少于30%；2019年12月末，上述比例不少于50%；2020年3月末，上述比例不少于80%)，但仅针对增量贷款，LPR作用发挥效果并不明显。本次则是针对存量贷款，预计未来LPR对贷款定价的引导作用将明显增强，有利于更好地引导实体经济融资成本下行。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变。这有助于推进转换工作顺利进行，也有助于保护借贷双方的利益。

“为更好地服务实体经济，货币政策保持稳健基调，加大逆周期调节力度，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准将可能是普遍的方式，这对借款人是相对有利的。”董希淼对中新经纬记者表示，通过这种市场化方式，有助于降低实体经济融资成本，更好地为稳增长、稳就业服务。即便借款人与银行协商转换为固定利率，现有的同期限LPR仍然可能是固定利率执行水平的重要参考。同时，这也体现了利率市场化原则，即利率定价相关事项由借贷双方协商确定。

存量浮动利率贷款如何改

不少人对存款贷款如何改还存在疑问，这就为您划重点。

一、可以协商

借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

二、实施时间

转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

三、利率水平

转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

四、房贷(指定价基准转换为LPR的)

(1)期限品种：LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；(注：LPR有1年期和5年期以上两个品种，一般房贷均为5年期以上)

(2)加点数值：加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变；

(3)利率水平：转换时点利率水平保持不变；

(4)重定日周期：借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年；

(5)同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3月-2020年8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。

五、其他贷款

其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

存量房贷利率2021年真正变化

在银行贷款中，房贷占据了很大的份额。央行数据显示，2018年末，中国住户部门贷款余额47.9万亿元，住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1%，同比上升2.8个百分点。2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。

从当前情况看，银行5年期以上贷款基准利率为4.9%，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，那参照LPR定价后，是否意味着房贷利率下调，购房者的实际还款金额会减少呢？答案是暂时不会。

央行表示，商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。央行为此举例称，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

也就是说，在上述案例中，房贷利率的定价锚点从基准贷款利率变为LPR后，加点方式从贷款基准利率上浮10%变为了LPR上浮0.59个百分点，当前实际贷款利率不变。

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。诸葛找房副总裁苑承建对中新经纬客户端表示，此次利率转换期为2020年3月1日至2020年8月31日，但实际执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年客户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，客户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

前述案例中，2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

由于LPR每月都会发布一次，那是否意味着房贷利率每月都要变化呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策给出了明确答复，即可以约定一直不变，也可以约定一年一次，但绝对不会出现每个月调整一次。

央行也给出两个选择，即借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。苑承建认为，对于用户来说，固定利率长期确定，无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。

中原地产首席分析师张大伟称，降息周期的大门已经打开，一年期LPR主要针对企业贷款，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，实际房贷利率的下调将成为未来的趋势。

银行内部管理面临考验

虽然央行给商业银行预留了2个月多月的准备时间，不过不少银行从业人员表示，接下来银行的工作任务会比较重。

中国银行营业网点

据央行近期发布的统计数据显示，11月末，中国本外币贷款余额157.56万亿元，其中人民币贷款余额151.97万亿元。需要注意的是，按照货币资金借贷关系持续期间内，利率水平是否变动来划分，利率可分为固定利率与浮动利率。据了解，在银行存量贷款中，浮动利率贷款占比较大。

一位国有银行支行个贷经理表示，他所在的银行目前银行贷款中绝大多数都是浮动利率贷款。

“我们银行没有固定利率贷款，一般客户会要求申请浮动利率贷款。”另一位外资银行的贷款客户经理告诉中新经纬记者。

中国民生银行首席研究员温彬指出，此次央行在《公告》中规定，“金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，原则上应于2020年8月31日前完成。”以个人住房贷款为例，截止2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%，且个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。

范若滢同样认为，此次“换锚”给商业银行带来更大的经营压力和挑战。一方面，在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下，由于存量贷款规模大，定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。另一方面，对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看，最终贷款利率要通过银行与客户协商的方式来确定，需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。未来如何优化调整FTP定价管理体系，是商业银行需要思考的问题。

(来源:中新经纬)

银行喊你重签房贷合同到底怎么签？省钱大招不可错过

按照央行日前公告，3月1日开始就存量浮动利率贷款的定价基准转换，客户可与金融机构协商决定“换锚”LPR，还是转为固定利率。到底自己的房贷合同是否需要转换？怎么转换？

1.利率转换是什么意思？

存量浮动利率贷款的定价基准转换，听到这句话，很多人懵了圈。人民银行的公告中指出，3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

简单来讲，必须二选一，或者选择LPR定价方式或者选择固定利率。

举个例子，以前房贷合同上标明的可能是“基准利率上浮10%”或者是“基准利率下浮10%”类似的表述，也就是我们俗称的利率上浮1.1倍或者打9折，这就是浮动利率来对贷款进行定价。假设张先生的利率是按照基准打9折，现在执行的利率水平就是4.9%×0.9=4.41%，

现在基准利率的说法要变换了，张先生有两个选择，一是选择LPR的定价方式，以后遵循LPR的浮动进行浮动，还款的金额也会相应发生变化，另一种就是固定成为4.41%，以后无论LPR怎么变，利率不变，每个月还款的金额也不会有变化。

2.到底什么是LPR？

应该参考哪个LPR？

LPR即贷款市场报价利率，由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果，每个月都会计算出本月的贷款市场报价利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR每月20日公布 ，可以通过人民银行网站或者其他商业银行网站进行了解。

应该参考哪个LPR？按照多家银行的公告，原来的贷款是5年以上的（比如贷了20年、30年），参考5年期以上LPR；原贷款是5年及以下的，参考1年期LPR。考虑到大家的房贷周期都比较长，参考的都是5年期以上LPR。

3.大家最关心的问题，应该选择LPR

还是固定利率划算？

羊城晚报记者采访了多位业内人士，并没有给出一致的，但不少银行人士认为，如果认为LPR会降，那么转换成LPR为基准加点的形式可能会更有利。

按照目前LPR处于下行时期，选择浮动利率的方式会减少房贷成本，但是一旦经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调。因此选择这种方式，存在利率风险。

在央行发出公告后，人民银行曾经以漫画答疑的方式表示，如果选择转换成LPR，LPR的市场化程度会更高，未来的贷款会随着市场利率而变化。

举个例子，比如，现有的贷款转换成LPR之后，假设LPR再下降20个基点，个人的贷款还剩10年，剩余本金大概61万元，按照等额本息方式还款，每个月以少还60元，一年约700元。

当然，也有专家这么建议，中国民生银行首席研究员温彬指出：“从现阶段来看，建议选择LPR浮动利率方式；如果后续LPR出现回升，客户可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。”

4.假设自己要转成LPR

到底是怎么转换的呢？

人民银行的公告里明确规定了，房贷合同利率在转换时点是保持不变的。比如，假设张先生的利率是按照基准打9折，现在执行的利率水平就是4.9%×0.9=4.41%，转换时点，应该按照这个执行利率水平与去年12月5年期以上LPR的差值，也就是（4.41-4.8%）来确定加点点差，所以张先生的点差就是减39个基点,这个点差在合同剩余期限内是固定不变的。

根据这个计算，张先生的贷款利率在转换后到下一个重定价日之前，还是保持4.41%（4.8%-0.39%）不变。

到了转换后的第一个重新定价日，就会根据当时最新的5年期以上的LPR减去49个基点，确定下一个重新定价周期的执行利率。假设张先生转换完之后，今年的LPR下降了，那么明年张先生就可以减少利息支出。

5.如果LPR降低了，

是否转换后立刻还款就减少了？

不会。贷款利率要等到重新定价日才会调整，所以虽然LPR每月发布，利率并不会立马变化。一般来看重新定价日是每年的1月1日或者贷款发放日期或者与银行自行约定为准。央行规定的重定价周期最短为一年，但如果在年内遇到重新定价日，则在年内即可进行第一次重定价，不用等到明年。

比如张先生的贷款发放日是5月6日，他在4月1日在确认办理转换并且选择了LPR之后，合同规定的重新定价日是5月6日，则在最快在5月6日即进行第一次重新定价。在这之前，张先生的贷款利率依然是4.41%（4.8%-0.39%），而5月6日之后，利率是当时的LPR-0.39%。

6.转与不转，是否可以自由选择？

央行规定，必须从原来的基金利率定价的方式转，但是可以自由选择转LPR或者固定利率。同时，按照现有规定，只能转换一次，转换之后不能再次转换，转换原则上应于今年8月31日前完成。

个别银行则直接采取批量转换的方式，直接将存量房贷客户的定价基准转换为LPR。比如，招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果希望不做转换，仍维持原合同安排的招商银行表示可在2020年8月31日前与该行联系。

不过大家可以放心的是，银行都会通过门户网站公告、微信推送、手机短信等方式通知到到贷款人，大家只需要多多留心公告和各类办理渠道。

7.是否名下的房贷都要进行转换？

按照公告，今年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款，都需要转换。

其中个人贷款包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款；不包括公积金个人贷款。

换句话说，只要不是按照LPR定价的商业银行房贷都需要转换，而公积金贷款不用，如果房贷是混合贷的话，则这次选择转换只需要转商贷部分，公积金贷款仍然按照原合同执行。

8.转换渠道有哪些，要做何准备？

从目前各家银行的公告来看，转换时间自3月1日起，原则上8月31日前完成。

转换渠道包括手机银行、智能柜员机、短信银行以及银行网点。以工行为例，其手机银行可以支持“一键转换”，方便快捷。

对于网点渠道办理，各家银行表示，可以选择任意一家贷款服务行预约后办理，无需到原贷款银行网点经办理。举例子，比如张先生在**银行越秀支行贷款，现在可以在**银行天河支行进行线下办理也是可以的。

由于当前正值疫情期间，多家银行提醒，尽量可以通过线上的方式进行办理，如果的确需线下办理的，可以选择在疫情结束后前往办理，同时尽量避开定价基准转换初期及尾期的高峰期，在转换期内分散办理。

9.房贷有共同借款人如何办理？

如果房贷有多个借款人，比如张先生是主借人，张先生的妻子是共同借款人，选择线下办理时，需要张先生及妻子携带身份证同时前往，如贷款使用户口本等其他证件办理，需一并携带。

其他渠道需要张先生先确认，再由共同借款人即张先生的妻子确认。

10.多套房贷客户是否可以一次性办理？

答：不可以，需要逐笔办理，一份借款合同对应一份变更协议。

来源| 羊城晚报

文字 | 羊城晚报全媒体记者 戴曼曼

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