格策美文教你学写《房产代理公司工作总结》小技巧（精选5篇）

更新日期:2025-06-03 04:11

写作核心提示：

撰写关于房产代理公司工作总结的作文时，以下事项需要注意：
1. 明确总结的目的：首先，要明确这篇工作总结的目的，是为了回顾过去一年的工作成果，总结经验教训，还是为了制定下一年的工作计划。明确目的有助于调整总结的内容和结构。
2. 结构清晰：工作总结一般包括引言、正文和结尾三个部分。引言部分简要介绍总结的背景和目的；正文部分详细阐述工作成果、经验教训和存在的问题；结尾部分总结全文，提出改进措施和展望。
3. 内容详实：总结的内容应详实具体，避免空洞的口号和泛泛而谈。可以从以下几个方面进行阐述：
a. 工作成果：总结过去一年在房产代理业务方面取得的成果，如成交量、客户满意度、团队业绩等。
b. 经验教训：分析在业务过程中遇到的问题，总结成功的经验和失败的教训，为今后工作提供借鉴。
c. 团队建设：阐述团队建设情况，包括团队成员的变动、培训、激励等方面。
d. 行业动态：分析当前房地产市场的发展趋势，以及公司应对策略。
4. 数据支撑：在总结中，尽量使用数据和图表来支撑观点，使总结更具说服力。例如，可以用图表展示公司业绩变化、客户满意度调查结果等。
5. 语言表达：注意语言表达的准确性和规范性，避免使用口语、俚语等不规范的表达方式。同时，

执行异议第17期：以房抵债案件中提出执行异议之诉的代理要点

在处理以房抵债案件中的执行异议之诉时，代理人需综合法律依据、事实审查和实务策略，围绕以下核心要点展开代理工作：

一、法律依据与权利基础

1. 执行异议之诉的法律依据

依据《民事诉讼法》第234条，主张案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益（如物权、优先权等）。

结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第28条（一般不动产买受人）或第29条（消费者购房人），分析是否符合“合法占有+价款支付+非因自身原因未过户”等条件。

2. 以房抵债协议的性质认定

区分“诺成性合同”与“实践性合同”：根据《九民纪要》第4445条，债务履行期届满后达成的以房抵债协议，若不存在恶意损害第三人利益，可认定为有效；但仅产生债权效力，未完成过户登记则不发生物权变动。

二、关键代理要点

（一）审查以房抵债协议的有效性

1. 协议合法性

确认协议不存在《民法典》第144、146、153、154条规定的无效情形（如虚假意思表示、违反强制性规定、恶意串通等）。 重点核查债务真实性（如原始借款合同、转账凭证、结算文件）及抵债合意的形成时间（是否在债务到期后签订，避免被认定为“事前让与担保”）。

2. 物权变动条件

根据《民法典》第209条，未办理过户登记则物权未转移，债权人仅享有债权请求权。

例外情形：若符合《执行异议复议规定》第28条，即已合法占有、付清全款且非因自身原因未过户，可主张排除执行。

（二）对抗执行的实体权利成立要件

1. 占有与交付

提供物业交接单、水电费缴纳记录、装修合同等证据，证明已实际占有房产。

2. 价款支付的完整性

若以房抵债协议替代原金钱债务，需证明原债务真实存在且与抵债房产价值相当（如评估报告）；若为部分抵偿，需明确剩余债务处理方式。

3. 未过户的非自身原因

举证证明未办理过户系因债务人拖延、政策限制或查封等外部因素，而非债权人怠于履行。

（三）排除其他优先权与恶意串通风险

1. 优先权冲突处理

核查执行标的是否存在抵押权、建设工程价款优先权等法定优先权，若抵债权利劣后于此类权利，则异议难以成立。

2. 防范“虚假诉讼”嫌疑

通过资金流水、债务形成时间、交易背景等证据链，证明抵债行为的真实性，避免被认定为逃避执行的虚假交易。

三、实务策略与风险提示

1. 及时主张权利

在收到执行通知后15日内提出书面异议，异议被驳回后15日内提起执行异议之诉，避免超期失权。

2. 类案检索与地域裁判倾向

部分地区法院对以房抵债排除执行持严格态度（如要求抵债房产特定化、签订买卖合同等），需提前研究当地司法案例，调整诉讼策略。

3. 备选方案：参与分配程序

若无法排除执行，可主张以房抵债协议构成“已支付全部价款”，申请在执行分配中优先受偿。

四、典型案例参考

支持排除执行的案例：如（2020）最高法民再352号判决，认定抵债协议合法有效且债权人已合法占有，符合《执行异议复议规定》第28条。

驳回异议的案例：如（2019）最高法民申5462号裁定，以未完成物权变动、存在其他优先权为由不支持排除执行。

（2024）沪74民初213号判决，以房抵债协议的权利人一般不能适用《执异复议规定》第28条的规定予以保护。从《执异复议规定》第28条的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以房抵债受让人并不属于该条规定的不动产买受人范畴。某某公司1与某某公司3达成的《债务清偿协议书》约定以房抵债，系以消灭金钱债务为目的，其享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。该《债务清偿协议书》关于以房抵债的约定与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以房抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，故某某公司1作为以房抵债权利人不能适用《执异复议规定》第28条的规定予以保护，即其不享有据此排除对XX路X-XX幢房产执行的权利。

总结代理思路

1. 夯实协议效力：确保抵债协议合法有效，证据链完整。

2. 对标法律要件：围绕占有、付款、非自身原因未过户三要件组织证据。

3. 防范优先权与第三人利益：预先排除权利冲突，强化交易真实性证明。

4. 灵活运用程序：结合管辖法院裁判倾向，选择最优诉讼策略。

通过上述要点的系统论证，可最大限度提升以房抵债案件中排除执行的成功率。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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执行异议第50期：购房人排除抵押权引起的执行异议之诉的代理思路

在涉及购房人排除抵押权引起的执行异议之诉中，代理思路需围绕权利冲突的核心展开，即购房人基于买卖合同享有的物权期待权与抵押权人的优先受偿权之间的对抗关系。结合相关法律及判例，代理思路可总结如下：

一、明确法律依据与权利顺位

1. 抵押权优先受偿的法定性

抵押权人依据《民法典》第394条、第394条享有优先受偿权，但需注意抵押权的设立时间与购房合同签订时间的先后顺序。若抵押权设立在购房合同之后，购房人可能主张其权利优先。

2. 购房人的物权期待权

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第28条、第29条，购房人需满足以下条件：

在查封前签订合法有效的书面买卖合同；

查封前已合法占有房屋；

已支付全部价款或按约定支付部分价款且交付剩余款项；

非因买受人原因未办理过户登记。

二、重点审查购房合同与抵押权的设立时间

1. 时间优先原则

若购房合同签订及房款支付均早于抵押权的设立，购房人可主张抵押权人未审查抵押物实际权利状态，抵押权存在瑕疵，进而排除执行。

若抵押权设立在先，购房人需证明其购房时对抵押权不知情且无过错（如抵押未登记或存在登记错误）。

2. 恶意抵押的排除

若抵押人（出卖人）在出售房屋后恶意设立抵押权，购房人可主张抵押权人与抵押人存在串通行为，抵押权无效。

三、区分购房人类型，适用不同规则

1. 商品房消费者的特殊保护

根据《执行异议复议规定》第29条，商品房消费者在支付全部或大部分房款后，其权利优先于工程价款优先受偿权及抵押权，即使未过户亦可排除执行。

2. 一般买受人的严格审查

一般买受人需严格符合《执行异议复议规定》第28条的四要件，尤其需证明未过户非因自身原因（如出卖人失联、房屋被查封等客观障碍）。

四、举证责任与抗辩策略

1. 购房人的举证重点

买卖合同、付款凭证（银行流水、收据等）；

实际占有的证据（物业费、水电费缴纳记录等）；

未过户原因的证明（如出卖人违约、政策限制等）。

2. 抵押权人的抗辩方向

主张购房人未满足《执行异议复议规定》的任一要件；

质疑购房合同真实性或购房人与出卖人存在恶意串通；

强调抵押权登记的公示公信力及购房人未尽审慎注意义务。

五、特殊情形的处理思路

1. 以房抵债协议的定性

若以房抵债协议属于债务更新（即新债替代旧债），可参照《执行异议复议规定》第28条主张排除执行；

若属于代物清偿或新债清偿，因原债权未消灭，购房人权利难以对抗抵押权。

2. 预告登记与抵押权的冲突

购房人已办理预告登记的，可依据《民法典》第221条主张排除执行，但需证明预告登记在抵押权设立前完成。

六、典型案例启示

1. 张某诉银行案

法院认为，购房合同签订早于抵押登记且购房人无过错时，抵押权不得对抗购房人权利，支持排除执行。

2. 常某诉某银行案

新增建筑物虽与抵押土地一并处分，但抵押权人对新增部分价款无优先受偿权，购房人可参与分配。

结语

代理此类案件需精准把握权利顺位、时间节点及举证要点，通过法律依据与事实证据的结合，强化购房人权利的“物权期待权”属性，弱化抵押权的绝对优先性。同时，注意区分不同购房人类型及特殊交易形式（如以房抵债），灵活运用司法解释和判例规则，以实现排除执行的诉讼目标。