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更新日期:2025-07-02 11:42

写作核心提示：

标题：房地产蓄客计划：注意事项及策略解析
在当前房地产市场竞争激烈的背景下，制定一份有效的蓄客计划对于开发商来说至关重要。以下是一些关于房地产蓄客计划作文中应注意的事项，以帮助开发商在竞争中脱颖而出。
一、明确目标客户群体
1. 分析市场：研究当地房地产市场，了解不同客户群体的需求，如首次购房者、改善型购房者、投资型购房者等。
2. 定位产品：根据目标客户群体的需求，设计符合其预期的产品，如户型、价格、配套设施等。
二、精准营销策略
1. 媒体选择：结合目标客户群体的特征，选择合适的媒体渠道进行宣传，如线上（微信公众号、抖音、短视频平台等）和线下（户外广告、报纸、传单等）。
2. 内容策划：根据产品特点，策划具有吸引力的宣传内容，如楼盘卖点、优惠活动、客户案例等。
三、蓄客渠道拓展
1. 线上渠道：利用互联网平台，如房地产网站、APP、社交媒体等，开展线上推广活动，吸引潜在客户。
2. 线下渠道：与房产中介、家居建材商家、装修公司等合作，扩大蓄客渠道。
四、活动策划与执行
1. 主题活动：举办具有吸引力的主题活动，如开盘庆典、团购优惠、亲子活动等，吸引客户到访。
2. 客户关怀：对已关注项目的客户进行定期

成都楼市备战“金九银十”：部分楼盘花式蓄客，高端项目积极推新

越秀天悦云萃售楼部。孟双奎/摄

对于普通购房者来说，抓住“金九银十”绝大部分楼盘降价节点，以更低的成本完成买房置业，也是不错的购房窗口期。

中房报记者 孟双奎 成都报道

“现在一天要接待几十组客户，忙不过来了。”成都保利璟园的置业顾问告诉中国房地产报记者。

市场瞬息万变，前两个月成都新房供销双降，市场不容乐观。如今随着成都天气连续霸屏全国高温榜，新房市场也出现回暖趋势。

自8月起，成都出台多项鼓励购房政策后，多个渠道反馈，看新房的人明显多了。加上近期部分区域跟进出台详细购房优惠细则，还有多个关注度高的改善项目计划在9月入市，政策端和市场端利好达到了空前高度。

长期研究成都楼市的专家王巍认为，2024年已过半，7月、8月市场不好，出于业绩考虑，很多房企不得不延长蓄客期，把推盘推迟至9月、10月。虽然现在的“金九银十”成色不如以前，但也是房企去化必须争取的节点。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪则认为，9月前多项新政持续发酵加之优质好盘的推新，这些积极变化将逐步体现到新房成交上，预计本次“金九银十”成都新房成交会较当前好转，但可能较难赶超去年同期。

新房成交面积下降

项目花式降价促去化

9月1日，成都青羊区新购房政策开始试行。除金融扶持、支持团购、房票安置、鼓励以旧换新外，《青羊区促进房地产市场健康发展的若干措施》特别明确：凡2024年1月1日至2025年2月28日期间，完成网签备案的新建住宅购房者，若其子女在2025年有入学（园）需求，经公安预审具有落户条件，在保障户籍适龄儿童入学（园）的基础上，参照青羊区户籍适龄儿童入学（园）办法，“可在新建住宅购房片区的区属公办幼儿园、小学、初中入学（园）。”

“青羊区房价太高了，之前不敢看。”作为成都传统的教育强区，此次青羊区释放的诚意让李先生感到惊喜。平时只看武侯新城和二八板块新房的他，现在觉得如果孩子在青羊区能有好学校上，感觉也能冲一冲。

8月成都新房市场低迷，政策层层推进，还是以激励项目努力去化为主。

克而瑞数据显示，8月成都新房只成交了92.73万平方米，环比下滑7%，仅比春节月的成交量高。王巍分析认为，当前人口增速和城镇化都在放缓，购房者更看重自住，项目价格、品质和周边配套缺一不可。这样的心态，会让一般的营销动作都没效果。

正如李先生所言，如果不是买新房可以享受就学支持，他根本不会对在青羊区买房起心动念。但无论政策调整还是市场自我修复，想完全解开购房者买房“痛点”，非常困难。

受成交量影响，供应方面也有所变化。克而瑞数据显示，8月成都中心城区仅6次开盘，环比下滑25%，推盘量降至新低。一位项目营销负责人告诉记者，推新不如扎实做好蓄客、消化库存。

9月5日，爱情玺樾万璟售楼部内人头攒动。孟双奎/摄

市场降价动作更加明显。

9月4日，位于青羊区成飞板块的爱情玺樾万璟项目推出了20多套特价房，单价1.3万元/平方米。记者发现，爱情玺樾万璟此前5次取证，备案单价都在2万元+，现在每平方米降价7000元+，降价力度连很多渠道人员都直呼不可思议。

无独有偶，天府法务区的保利璟园近期也将推出特价房源，均价仅1.7万元/平方米左右。建筑面积约141平方米的户型以前要卖300万元左右，现在预计230万元左右就能成交。置业顾问告诉记者，这样的特价房源只有几套，现在来售楼部看房的人比较多，预计几天就能卖完。

另据记者不完全统计，龙湖天府青云阙、天府九里、西宸御湖境、国宾华曦府、龙湖天澜等绝大部分楼盘，都有不同程度的优惠。

王巍认为，位置、产品、配套都比较一般的项目，去化只能靠降价。“他们的竞争对手是区域附近的二手房，如果价格比二手房高，购房者就会考虑去二手房市场捡漏。这也是今年成都二手房网签数量比新房高很多的原因。”

上述项目营销负责人则表示，市场低迷并非一日之寒，想要完全扭转市场局面几乎不可能。即使现在售楼部开始热闹，他们对后市判断依然谨慎，无意在“金九银十”推新。

言外之意，部分楼盘想要抓住“金九银十”努力去化，不排除继续降价的可能。只是考虑到老业主的情绪，会将降价房源包装成工抵房，分批次少量多次推出，整体市场降价促销的趋势不可逆。

多个高端项目将入市

提振市场信心

高端项目的处境则截然不同。

据不完全统计，9月成都预计有15个项目推新，其中西派交子、越秀天悦云萃二期这样关注度高的高端改善项目也将在9月推出新房源。

8月31日这天，位于成都林家坝板块的西派交子售楼部有两三百组客户到访，气氛热烈。置业顾问告诉记者，现目前排号人数已经快接近首批次房源套数的3倍。“冻资20万元可以额外再优惠3个点”。

9月1日，成都很多购房群和自媒体账号被越秀天悦云萃二期建筑面积约143平方米户型刷屏，如此明显的宣传铺排显然是为项目取证开盘造势。一位成都房地产媒体负责人透露，越秀天悦云萃二期建筑面积约143平方米的洋房优惠后总价可能在450万~500万元。

而最新取证的龙湖观萃精装总价为369.14万~858.94万元，蔚蓝卡地亚花园城蓝庭更是千万级豪宅。其实这样的高端改善项目，即使算上优惠，也是普通购房者难以企及的。

正如青羊区的建发书香云锦置业顾问所言，项目优惠不大，建筑面积约130平方米的户型总价在420万~440万之间，建筑面积约143平方米的户型总价在480万~530万之间，毕竟价格与价值是永远对等的。

他们推盘的自信来自市场。

上周开盘的四川师大站TOD·锦江府南苑组团推货，单价30892元/平方米，开盘去化高达九成。另有数据显示，今年1~7月成都1000万元以上豪宅成交683套，创下同期新高。

王巍认为，高品质的项目甚至豪宅的热销，给市场传递了一定积极信号，有利于提振市场信心。只要产品足够稀缺、足够有质量，依然不会缺乏买家，倒逼开发商研磨产品的能力。对于普通购房者来说，抓住“金九银十”绝大部分楼盘降价的节点，以更低的成本完成买房置业，也是不错的购房窗口期。

据麟评居住大数据研究院监测的市场信心指数，8月成都市场信心指数为-0.85，较7月回升0.04。虽然仍处于市场低迷区间，但可以看到，利好政策一经推出，短期内市场信心确实会出现一定的修复迹象。

关荣雪认为，目前楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，后续仍然需要政策的积极引导以及经济就业环境的改善与稳定。

加力蓄客备战“小阳春”上海市区、郊区楼盘都在忙

每经记者：刘颂辉 每经编辑：陈梦妤

经过春节期间一系列砸金蛋、抽奖送家电和车位券、一口价房源等营销活动，上海各大楼盘继续加足马力，开始备战楼市“小阳春”。

2月12日，《每日经济新闻》记者在走访中看到，黄浦区金陵华庭的置业顾问们正在进行营销推广活动。

据一位参与该项目策划业务的人士介绍，春节假期结束后就一直忙着做推广，增加蓄客量，为的是3月正式开盘时能一售而空。

上海外环外一家楼盘的负责人则表示，团队正在深入社区和街道获客，通过售楼处组织的老带新联谊活动，扩大项目客流量，预计3月随着气温和市场转暖，项目去化速度也将快速回升。

市区和郊区楼盘都在忙

金陵华庭是港资房企嘉里建设在上海开发的大型综合项目中的住宅部分，也是3月计划开盘的热门豪宅之一。

2月12日下午，《每日经济新闻》记者在金陵华庭工地现场看到，工程机械在马不停蹄地施工作业，高层住宅地面上已建到4层左右。

金陵华庭所在的嘉里建设金陵路项目共包含10幅地块，总开发体量约65.5万平方米，投资额预计近400亿元。其中住宅部分有两块地，规划建设4栋44层、150米的超高层住宅和多幢风貌别墅。作为黄浦老城厢的“钻石地块”，这里此前创造了上海“房地联动价”最高纪录，高层住宅销售指导价15.1万元/平方米，风貌别墅指导价高达25万元/平方米。

据售楼处有关人士介绍，项目首次开盘将推出西南侧65号住地块的两幢超高层住宅，共计158套，面积在280~640平方米不等。

尽管金陵华庭高层指导均价为15.1万元/平方米，不过市场人士预计首次开盘有望冲刺20万元/平方米。

内环豪宅项目开发提速，外环的楼盘也在卖力“抢客”。

2月12日是传统元宵佳节，闵行区浦江镇板块的大华星曜开启了猜灯谜抽取新年礼盒活动，两位工作人员在线上直播与网友互动。

“春节期间我们累计来访量约360组，一共成交25套，成交金额约1.12亿元。”大华星曜一位负责人表示，进入2月以来，来访客户持续增加，“我们对3月的市场非常有信心”。

南山地产上海区域营销负责人郑江在接受《每日经济新闻》记者采访时介绍，春节假期结束以来，公司在售的南山璞缦连续有房源成交，多数是出于改善需求购房，嘉定新城附近的本地居民，“年前和过年期间看过房，有的客户看过三四次”。

对于如何迎接传统楼市“小阳春”的问题，郑江表示，项目一方面积极蓄客，另一方面加紧打造实体示范区比如架空层、小区会所以及配套用房等，通过二次、三次展示的方式，让客户购房时能看到实实在在的交付效果。

在第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人唐华看来，目前，上海外围区域面临楼市去库存挑战，核心区域因优质地块供应的增加，预期价格将持续上扬。她认为，随着政策效应逐渐显现，上海住宅市场正步入筑底回升阶段，置换链条趋于活跃，这不仅有利于缓解外围区域的库存压力，也将积极促进新房市场回暖，整体市场信心有望进一步恢复。

上海内环豪宅项目开发提速，外环楼盘也在卖力“抢客”。图为上海大华梧桐院售楼部现场。每经记者 刘颂辉 摄

市场预期好于去年同期

上海楼市在逐步回暖。

第一太平戴维斯住宅销售部数据显示，上海楼市通过一系列政策调整，如单身限购松绑、商品房以旧换新、取消土地限价等，显著降低了购房门槛，提振了市场信心。尽管去年上海一手住宅供应量同比下降27.2%，成交量同比下降24.2%，但是均价同比上升15%，且去年末今年初交易活动有所回暖，市场呈现筑底回升趋势。

上海中原地产数据显示，今年1月，上海二手住宅成交1.61万套，环比减少38.86%，但同比增加8.75%。进入2月，楼市成交开始复苏，从成交格局来看，首次改善产品成为交易主力。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，2025年的楼市政策是否会加大放松力度，取决于此轮市场复苏的持续性。在当前的政策环境下，预计高端一手住宅均价将进一步上涨。随着二手住宅成交势头企稳回升，高端二手住宅均价降幅有望继续收窄。

同策研究院联席院长宋红卫分析指出，房地产政策在持续发酵，上海楼市表现出较好韧性，提升了市场预期和信心。同时，上海楼市也存在一些结构问题，比如外部区域的库存压力等，因此市场是在一定压力下带着向好的预期，故开发商要抓住政策窗口期，加快项目去化，并为下一步的投资做准备。

“当前楼市预期整体好于去年，今年‘小阳春’行情是可以期待的。”宋红卫认为，上海新房市场是典型的“供给驱动”，开发商要积极备货，让购房者有更多选择。另外，针对改善需求的趋势特征，开发商在未来推出的项目中，可加大改善项目的比例。随着购房者对品质要求越来越高，开发商要提高项目品质，推动产品创新，以高品质的好房子来激发购房者的需求释放，结合线上和线下方式进行推广。同时，要给予购房者适当购房优惠。

唐华也表示，风貌别墅市场同样将迎来“品质之战”，开发商需要通过全维度的产品力打磨、品牌力塑造和兑现力提升，争夺客户。

每日经济新闻