格策美文教你学写《买卖合同是诺成合同》小技巧（精选5篇）

更新日期:2025-07-03 19:49

写作核心提示：

标题：买卖合同作为诺成合同应注意的事项
正文：
买卖合同作为一种常见的民事法律行为，是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据合同法的规定，买卖合同属于诺成合同。在签订买卖合同的过程中，双方当事人应当注意以下事项：
一、明确合同主体
1. 确保合同主体具有完全民事行为能力，即合同双方均为成年人或已满18周岁的未成年人，且不存在限制民事行为能力的情况。
2. 主体信息真实准确，包括姓名、身份证号码、联系方式等。
二、明确标的物
1. 标的物应具有合法性，不得违反国家法律法规，不得侵犯他人合法权益。
2. 标的物应具有明确性，包括名称、规格、型号、数量、质量标准等。
3. 标的物所有权清晰，确保不存在争议或纠纷。
三、明确合同内容
1. 合同条款应完整，包括标的物、数量、质量、价款、交付方式、交付时间、违约责任等。
2. 合同条款应明确具体，避免产生歧义。
3. 合同条款应公平合理，保障双方权益。
四、明确违约责任
1. 明确约定违约情形，如逾期付款、逾期交货、标的物质量问题等。
2. 明确约定违约责任，包括违约金、赔偿损失等。
3. 违约责任应

高院判例：以物抵债协议属诺成性合同，一经成立即生效！

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债务履行期届满后以物抵债协议属于诺成性合同

——重庆高院判决黄某诉四川盛源公司等民间借贷纠纷案

▌裁判要旨

债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，性质上属于诺成性合同，合同一经成立并生效就对各方当事人具有约束力，并不以债权人现实地受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为成立或者生效要件。

▌案情

黄某通过重庆卓冠公司的居间服务，向四川盛源公司出借现金10万元，期限为2014年10月25日起至2015年7月24日止。借款到期后，四川盛源公司仅归还5万元，尚欠5万元未还。黄某委托重庆卓冠公司和出借人代表李某处置抵偿品后，将所得价款退还给出借人黄某。嗣后，重庆卓冠公司、李某与四川盛源公司、四川佳诚公司等签订《债务抵偿协议》，约定用四川佳诚公司开发建设的某房产项目的住房七套作为对包含本案5万元借款在内的共150万元债务的抵偿，并约定四川佳诚公司将房屋产权登记在李某名下，协议一经签字盖章后即代表四川盛源公司已付清所有债务，之前签订的所有借款协议及后续补充协议作废。黄某提起诉讼，请求四川盛源公司按照借款合同偿还其5万元借款本息，四川盛源公司则辩称，根据《债务抵偿协议》约定，原借款协议全部作废，对黄某的诉请应不予支持。

▌裁判

重庆市铜梁区人民法院经审理认为，根据在案证据显示，四川盛源公司清偿债务的房屋产权并未过户到李某名下，清偿行为未完成，遂判决由四川盛源公司偿还黄某借款5万元本息。

四川盛源公司不服，提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理认为，四川盛源公司清偿债务的房屋产权并未过户到李某名下，即使双方在以物抵债协议中约定有协议签订即视为原债务消灭等内容，但清偿行为并未完成，原借款债务实际依然存在，四川盛源公司仍应承担有关债务的清偿责任，遂判决驳回上诉，维持原判。

四川盛源公司仍不服，申请再审。

重庆市高级人民法院经再审认为，黄某委托李某、重庆卓冠公司与四川盛源公司、四川佳诚公司签订《债务抵偿协议》，并明确约定原借款协议作废，故双方之间构成债的更改，形成新的债权债务关系，各方应按《债务抵偿协议》履行其义务。黄某诉请之债因债的更改而归于消灭，故对其诉请应不予支持，遂判决撤销一、二审判决，驳回黄某的诉讼请求。

▌评析

本案的焦点问题是：黄某与四川盛源公司之间是否因《债务抵偿协议》的签订而消灭旧有的借贷债务。

1.案涉《债务抵偿协议》对黄某发生法律效力。依照民法总则的规定，代理包含委托代理和法定代理。委托代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，四川盛源公司不能履行到期债务，黄某出具客户承诺书，委托重庆卓冠公司、李某全权处置抵偿品后，将余款退还出借人黄某。且从该承诺书的内容来看，黄某知晓四川盛源公司以房抵债的意思表示并同意该方案。故，作为委托代理人的重庆卓冠公司和李某在黄某的授权范围内，与四川盛源公司、四川佳诚公司签订的《债务抵偿协议》，该协议对被代理人黄某发生法律效力。

2.案涉《债务抵偿协议》性质上属于诺成性合同。以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间约定以特定物替代原金钱债务的履行。实践中，从时间上划分，既有债务履行期届满前约定的以物抵债，又有届满后约定的以物抵债。从我国合同法的规定看，是以诺成性合同为原则，实践性合同为例外。以物抵债协议在合同法的体系中是无名合同，法律未明确规定其系实践性合同。因此，此种情况下达成的以物抵债协议并不以债权人现实地受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为该协议的成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效，各方当事人就应当按照该协议履行各自义务。本案中，黄某委托重庆卓冠公司、李某与四川盛源公司、四川佳诚公司签订《债务抵偿协议》，性质上属于债务履行期届满后以物抵债的约定，是双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该协议书已经成立并生效，该协议对包含债权人和债务人在内的各方当事人均具有约束力。

3.涉《债务抵偿协议》构成债的更改。当事人在债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务;亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。换言之，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。但是，本案的特殊性在于，案涉《债务抵偿协议》明确约定了“签字盖章后即代表甲方(四川盛源公司)已支付清所有债务，三方于2015年11月8日之前签订的所有借款协议及后续补充协议全部作废”的内容。从该协议的内容来看，协议一经签订，旧有的四川盛源公司对黄某债务即告消灭，产生新的债务是四川佳诚公司负责向李某过户案涉房屋，性质上应当属于债的更改。换言之，即使四川佳诚公司未履行过户房屋的义务，黄某也失去了要求四川盛源公司清偿旧债务的权利。

本案案号：(2016)渝0151民初1071号，(2016)渝01民终字第6521号，(2017)渝民再162号

案例编写人：重庆市高级人民法院 胡 翔 王 洋

买房协议都签了，突然不想买还需要支付中介费吗？

日常生活中，老百姓买房卖房，大多都会找中介。但如果买卖双方在中介公司的介绍服务下签订了协议，然而其后购房者因种种原因不想要房子了，拒绝履行合同，那么这种情况下，买卖双方还需要支付中介费吗？

我们来以案释法

基本案情

姚某想要购买房屋，便通过长兴一家房产公司寻找合适的房源，并于2019年1月12日，与卖家阿亮在该房产公司的介绍促和下签订了一份房屋产权转让买卖协议。房屋面积149.42平方米，含汽车位一处，转让价为232.8万元。同时约定：在当月25日前办理房屋过户手续，中介费由买卖双方协商支付，若一方违约则中介费由违约方支付。

然而，协议签订后，姚某却于当月28日表示拒绝履行协议。

房产公司认为姚某的行为违约，应按照之前签订的协议约定承担中介费，于是向长兴县人民法院起诉，请求判令姚某立即支付中介费4万元。

庭审现场

姚某变卦为哪般？

买卖不成是谁的责任？

姚某需要承担中介费吗？

针对以上问题，庭审现场原被告及第三人阿亮三方展开了激烈辩论。

原告房产公司称：姚某在签订协议后，又以房屋价格太高反悔拒绝履行协议，已构成违约，应按照协议约定支付中介费4万元。

被告姚某辩称：其确实与房产公司、阿亮签订了《房屋产权转让买卖协议》。签订的协议是无效的，买的房产存在交易不能的客观事实，房产公司应承担全部过错责任，也无权收取任何费用，法院应驳回其全部诉请。理由为：

第一，卖房一方仅有阿亮一人签字，其妻子阿红没有在协议上签字认可交易。

第二，后来根据不动产交易中心的材料才知道，买的房产上还有127万余元抵押债权，也直到签订协议的三个月后的4月12日，上面的房贷才还清，但房产公司在签订协议时隐瞒了这一事实。

第三，房产公司并没有和他签订书面的房地产经纪服务合同，不能收取任何中介费。

第三人阿亮称：房产确实是其和妻子阿红共同共有的，但姚某在签订合同时知道其夫妻二人是真心出卖的，还支付了1万元定金。姚某违约后，房产已卖给他人也说明阿红完全同意出卖房产。在签订协议十几天后其就清空了房产和准备提前归还贷款、协助办理过户。

最终，长兴法院判决驳回原告房产公司要求被告姚某支付4万元中介费的诉讼请求。

一审判决后，双方当事人均服判息诉，未提起上诉。

法官说法

先来学习个关键词

居间合同：又称“中介服务合同“，是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。——本案房产公司诉请的前提是与姚某之间有居间合同。

诺成合同：自当事人双方意思表示一致时即可成立，不以一方交付标的物为合同成立要件的合同，当事人交付标的物属于合同成立后的履行行为。买卖合同、居间合同是典型的诺成合同。

争议焦点一：案涉房屋居间协议是否有效？

法官：居间合同是诺成合同，三方之间已经成立了居间关系。

本案中，协议中包括了买卖双方与房产公司的居间合同的权利义务，也存在买卖合同与居间合同的竞合。事实上，房产确实是阿亮和阿红的夫妻共有财产，阿亮以自己的名义单独签订房屋产权转让买卖协议、未在协议中明确房产的抵押情况，势必会影响到房屋买卖合同的效力，但并不必然导致居间合同的无效。

居间合同是诺成合同，只要当事人意思表示一致即可成立。房产公司在姚某及阿亮之间进行了沟通协调，客观上提供了媒介服务，且三方共同签订了协议等，因此，三方之间已经成立了居间关系，不能仅因未能订立书面的房地产经纪服务合同就否定实际发生的居间法律关系。

因此，对于姚某的该项抗辩意见，法院不予采纳，案涉房屋居间合同关系依法成立并生效。

既然居间合同关系依法成立

为何法院驳回原告诉请？

这就涉及到本案的第二个争议焦点

焦点二：姚某是否应当向居间方支付佣金？

法官：签订合同前故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，存在主观过错。

虽然居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，但并不意味着，只要买卖双方签订了房屋买卖合同，居间人就一定可以收取佣金。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实告知。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

本案中，居间人提供的订约信息直接影响到双方的售、购房决定，其信息是否真实全面至关重要。房产公司作为房屋买卖合同的居间人，负有对房产进行相应调查并如实报告的义务。然而，该房产公司在未明确房产所有权人及存在抵押债权，且未提供其他共有权人（阿红）有效委托手续的情况下，就促成姚某与阿亮签订协议，难以认定已尽到谨慎注意义务。

虽然阿亮和房产公司均提到阿红同意售出房产、抵押债权不影响交易，但是，上述存在的风险均未在协议中体现。结合庭审陈述，房产公司对上述风险会影响到合同履行这一可能性后果是存在认知的，在这种情况下，其在签订合同前没有将相关情况告知姚某显然存在主观过错。

综上，房产公司在签订协议时未尽到报告义务，因此不具有居间报酬请求权，故法院对原告的诉请不予支持。

来源：长兴法院

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来源： 山东高法