房地产开发读书笔记如何写我教你。（精选5篇）

更新日期:2025-07-06 14:50

写作核心提示：

在撰写关于房地产开发读书笔记的作文时，以下是一些需要注意的事项：
1. "明确主题"： - 确定读书笔记的主题是关于房地产开发，确保所有内容都与这一主题相关。
2. "结构清晰"： - 采用清晰的逻辑结构，如引言、主体和结论。 - 引言部分简要介绍书籍或文章的背景和重要性。 - 主体部分详细阐述书籍或文章中的关键观点、理论、案例等。 - 结论部分总结全文，提出自己的见解或反思。
3. "内容详实"： - 确保笔记内容详实，涵盖书籍或文章的核心内容。 - 引用原文或数据时，注明出处，保证信息的准确性。
4. "观点鲜明"： - 在读书笔记中表达自己的观点，不仅是对书籍内容的总结，更是个人思考的体现。 - 对书中观点进行分析、批判或补充，展现自己的思考深度。
5. "条理分明"： - 将笔记内容分条列项，使读者能够快速抓住重点。 - 使用标题、副标题、项目符号等方式，增强文章的可读性。
6. "语言规范"： - 使用规范的书面语言，避免口语化表达。 - 注意语法、拼写和标点符号的正确使用。
7. "案例分析"： - 结合实际案例，分析书中理论在现实中的应用。 - 通过案例分析，加深

晨小房读书笔记：房地产开发的相关概念和分类

2020年4月29日 星期三 天气晴

Hello!大家好，我房地产基础知识的搬运工——晨小房，连续的晴天，心情也是阳光灿烂。

前两天与大家一同学习了房地产及房地产业的相关概念，分别了解了它们的特征及作用，让我们知道，房地产业对于一个国家及人民的重要意义。今天，我们将进一步探索房地产开发的相关概念和分类。我们每天身处其中的物业都是些什么物业呢?

今天的读书笔记：房地产开发的相关概念和分类(摘抄于余源鹏主编的《房地产基础知识——房地产入门培训一本通》)

1、房地产开发和房地产开发商的概念

房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。它包括从房屋定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设施、供水、排水、供电、通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。房地产开发具有投入资金大、投资风险大、收益高、附加值高、产业关联性强的特点。

房地产开发商，是以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获取利润。根据各企业资本的多少，国家又把开发企业划分为不同的等级资质进行管理。

2、房地产开发的分类

(1) 房地产开发按业务侧重的不同可以分为以下两类：

1) 从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为;所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

2) 从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。

(2) 房地产开发按项目运作方式的不同可以分为以下三类：

1) 通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。

2) 把土地由生地(不具备使用条件的土地)变为建设熟地之后再转让的方式。

3) 其他方式。例如，购买房屋后出租;购买房屋后出租一段时间再转让;或者购买房屋后等待一段时间再转让;或者接手在建工程后继续开发等。

(3) 房地产开发按物业用途的不同可以分为以下四类：

1) 居住物业，一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。其购买者大都是以满足自用为目的。

2) 商业物业，也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、商住楼等。其购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益。

3) 工业物业，通常是为人类的生产活动提供人住空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房、研究与发展用房、仓储用房等。

4) 特殊物业，如赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。特殊物业的市场交易很少，因此对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

根据需要，有时还可以进一步按物业的档次或等级细分，如甲级写字楼市场、乙级写字楼市场，豪宅、经济住宅等。

总结一下今天学习的内容，首先是了解房地产开发和房地产开发商的概念，顾名思义，它们一个是房地产开发行为，一个是房地产开发的行为主体。而房地产开发的分类，可以按业务侧重的不同，分为从事城市房地产开发和交易的“房地产开发和房地产交易”，及从事开发经营成片土地的“成片开发”这两类;按项目运作方式的不同可分为“取得土地使用权——建设房屋——出售新建房屋”、“生地——熟地——转让”及“其他方式：如购买房屋后出租;购买房屋后出租一段时间再转让;或者购买房屋后等待一段时间再转让;或者接手在建工程后继续开发等”这三类;按物业用途的不同可分为“居住物业”、“商业物业”、“工业物业”及“特殊物业”这四类。比如我们每天要回去的“家”就是“居住物业”，我们每天上班的“办公场所”及我们经常光顾的“商场、超市”就是“商业物业”，为我们的生活所需生产各种产品的厂房就是“工业物业”，我们偶尔经过的隧道、桥梁、车站、码头和高速公路等就是“特殊物业”。

今天的学习先到这里，明天是五一节前的最后一个工作日，工作不停，学习不断，了解完房地产开发的相关概念和分类，明天我们将学习房地产市场的相关概念和分类。不积跬步，无以至千里;不积小流,无以成江海。坚持每天分享一点点，让我们一起成长，明天见。

读书笔记：住房制度如何塑造房地产市场

在国内，对于房地产分析研究的基本框架是短期看金融，中期看土地，长期看人口。从全球视野来看，各个经济体的房地产市场表现存在巨大差异，结合历史维度进行剖析，经济体的住房制度决定了房地产市场的表现。住房制度是以房地产市场为核心，关于住房供给、需求、建设、消费、流通、市场监管、保障等的一系列基本制度安排，可以划分为土地、金融、税收、保障、租赁五大模块。不同的制度导致了不同的房地产市场运行结果。

分别就香港、英国、美国、日本、德国、新加坡的住房制度进行探讨。

香港与英国的房地产市场表现出一定的相似性，普遍存在的问题是供地不足与购房高杠杆。

经济高度自由发达，深陷高房价困境。

1、房价涨幅领先全球，居住条件差

2、根源在于供地不足与金融高杠杆

香港土地制度：重视环保加剧土地短缺。本身可开发土地有限，新增土地来自填海与土地征收，但利益集团阻扰。为维护楼市稳定及利益集团阻挠，政府大幅减少土地出让。

香港金融制度：利率低，杠杆高，刺激居民加杠杆购房。丰富的按揭类型可以将首付降至5%。超低的房贷利率，上限为2.35%。

香港税收制度：炒房成本高，但保有环节税负低。交易成本收取重税，持有环节税负很低。

香港公屋制度：低价租售，但条件差，且供应不足。

香港的教训：

人口持续增长，叠加宽松的金融环境和土地供应不足，造就了香港高房价，但是由于过度依赖房地产，香港已深陷高房价困境，竞争力下降、产业空心化、社会阶层固化撕裂。

英国

英国供地不足、货币超发和金融高杠杆，导致房价长期领跑全球，但是重视城市规划和生态建设，但实现了较高的居住品质。

英国土地制度：以自由保有为主，土地规划重视保护环境，重保护轻开发，住宅用地占显著偏低，住宅供地不足。土地私有，但分配不均。

英国金融制度：货币超发，居民杠杆高，1980-2014年，英国M2与名义GDP年均增速差4.6个百分点。购房首付低，期限长，主流首付20%-30%，愿意承担高利率，甚至可以零首付。

英国税收制度：重交易轻保有，对交易环节收取重税，保有环节平均税率仅约1.8%

英国住房保障制度：以租赁为核心。

英国的教训:

土地供应不足、低利率、高杠杆、货币超发必然导致高房价，英国非常重视城市规划与居住环境保证了较高的住房品质，20世纪80年代以来的移民带来的人口增长有力支撑了房价。

美国

住房金融过度支持居民加杠杆，容易导致房地产泡沫产生，美国由于美元霸权地位，享受铸币权，货币政策长期宽松，住房市场有充裕流动性，1946-2006，M2年均增速6.5%，与名义GDP增速基本相当，比GDP高出3.4个百分点。

美国房地产泡沫与次贷危机：房地产泡沫是一个货币现象，原因在于其一货币超发，其二，政府给不具备条件的家庭增信，刺激银行与按揭公司发放次级贷款。其三，监管缺位，大量资本流动性借助金融产品及衍生品流入住房市场。伴随着加息直接导致次贷家庭月供大增，违约激增，最终引发房价大跌，进而传导至金融市场，最终升级为全球金融危机。

美国货币制度：过度金融化严重，2017年，新房销售94%为贷款购买，居民债务占GDP比重79%，居民杠杆率高于多数发达经济体。

美国土地制度：私有为主，供给充足，因此美国房价合理且偏低，租金收益率长期达6%-7%

美国税收制度：轻买方重卖方，鼓励住房自有，但抑制投机作用有限。

美国的教训：

长期移民流入，导致了人口结构年轻，对长期住房需求形成支撑。

其货币金融制度易引发房地产泡沫与全球性金融危机。

住房自有率有自身规律，不能盲目追求高自有率。就美国而言64%是一个比较合理稳定的水平。

超前消费理念会给市场酝酿风险。

日本

日本经历过两次危机，在城市化不足75%时，日本房地产市场从未积累泡沫，即便有泡沫也会被城市化进程消化。在城市化高于75%时，发生过两次危机，第一次危机时日本存在人口年龄结构优势，最终成功换挡至中速增长，第二次危机爆发时，老龄化问题严重，从此以后日本经济陷入长期停滞，六大城市跌幅高达76%，房地产市场从此一蹶不振。

日本货币金融制度：货币政策缺乏独立性，为刺激经济大幅放水酿成泡沫和危机。货币政策定力不足，在经济增长和稳定物价之间不断切换。

日本土地制度：土地稀缺，金融属性强，刺激投机。土地的稀缺导致人们产生地价只涨不跌的预期，宽松的资金面刺激炒地。

日本税收制度：重交易轻保有，泡沫顶峰时期突加保有环节税加重危机。

日本租赁制度：保护租户，租购同权，机构主导。日本租房率38%左右，租户能享受同等社会公共资源，90.8%的房源由机构运营。

日本的教训：

人口老龄化深刻影响经济增长、产业结构和房地产市场，人口红利与地价拐点几乎同步。

人口向大城市圈聚集的大趋势，迁移的背后是产业的升级。

只有人口流动的城市化率提高才能引致真实的房地产需求。

房地产泡沫是货币现象，保持稳定的金融政策的连续性和稳定性有利于稳定房地产价格。

弱监管的专业住房金融机构孕育房地产泡沫。

房地产的持有和交易成本在不同阶段对居民和企业行为影响不同。

住房存量时代，规范建设租赁市场是解决住房难题的有效手段。

机构主导管理有利于租赁市场规范健康发展。

德国

房价长期稳定，二战后，德国不但很好解决了住房短缺问题，还保持了房价长期稳定，1970-2017，房价年均增速只有2.6%,还形成了独具特色的住房市场结构，55%的人口租房居住，房龄结构上展现出住房质量奇迹，70%的住房房龄超过40年。

德国金融制度：央行首要目标是维持物价稳定，其次才是经济增长，1950-2017，德国CPI年均增速2.4%，堪称全球典范。住房金融以商业按揭为主，辅以住房储蓄，引导居民理性加杠杆，首付通常在20%-30%，贷款以固定利率为主，推行独特的住房储蓄模式，先存后贷，以存定贷，居民房贷占gdp仅36%

德国租赁制度：租购并举，租购同权，对租房者权益全面保障。体现在四个方面，其一租约保障。其二租金保障，对于租金、租金上调有严格的限制。其三租购同权，租户可享受同等公共资源与服务，不存在住房产权的任何限制。其四租金补贴，根据收入和家庭规模，向租户提供住房补贴，保障住房家庭生活水平不受物价和租金上涨的损害。

德国税收制度：交易环节征收重税；使用环节征收二套住房税，减少空置；保有环节仅征收土地税，鼓励长期持有。住房税收仅占全国税收收入3.7%，财政收入1.9%

德国的启示：

德国在对房地产定位上更多强调政府对居民的住房责任，在经济发展上强调制造业，对房地产依赖低，20世纪90年代之前靠制造业，90年代之后靠现代服务业+制造业。

住房制度应与经济发展阶段相适应，高速增长期重建设，增速换挡后重租赁。

根据城市化进程推动住房制度建设，城市化初期，住房缺口扩大，但工业化水平低，不具备大规模住房建设的基础，应采取政府主导的住房分配制度。城市化中期，居民大量进城，政府应加大金融财税支持力度，撬动市场建房。城市化后期，存量市场体量可观，政府应加强对需求侧保障，特别是租赁制度建设。城市化末期，供需增量都较小，投机性需求对市场边际影响显著，政府应完善税收制度，对交易环节征收重税。

德国城市经济发展均衡化、特色化，产业布局均衡，人口布局分散化，第一大城市柏林人口只占4%，远低于同体量经济体的10%水平。

新加坡

实现了居者有其屋，形成了廉租房-廉价组屋-改善型组屋-私人住宅的阶梯式供应体系，住房自有率90.9%，冠绝全球。

新加坡土地制度：国有土地近9成，政府在土地上具备绝对话语权。政府将土地低价转让给HDB，保障组屋建设量足价廉。

新加坡金融制度：以强制储蓄型的中央公积金为主，辅以商业贷款，公积金2017年覆盖率高达95.3%。

新加坡住房保障制度：以组屋为主导，从满足基本居住到支持改善需求，从帮助低收入家庭到全面覆盖中等收入群体。目前约82%的新加坡人居住在政府提供的组屋，仅18%的新加坡人住在开发商建的私宅。

新加坡税收制度：交易保有并重。

新加坡的启示：

新加坡人口少国家小，居民住房负担远低于人口大国，而经济实力全球前列，政府有足够财力承担对居民的住房责任。

构建阶梯化供应体系，层层递进，满足多样化需求。

供给端发力解决住房问题，辅以需求端调控，主要通过限售、差别化税率、严惩弄虚作假等方式抑制投机。

始终保持政策连续稳定。

中国房地产，1998年房改开始了房地产市场化，取得了城市化、经济增长、民生改善的巨大成就，也埋下了高房价、土地财政、财富差距拉大的难题。

1、行业从无到有，从粗放走向成熟

1998-2008年，中国房屋新开工面积从2亿平到20.9亿平。房地产开发投资完成额从0.2万亿到12万亿，商品房销售面积从1.2亿平到17.2亿平，销售金额从0.3万亿到15万亿。

2018年，中国房地产开发企业9.8万家，比1998年的2.4万家增长3.1倍，5家房企位列世界500强。

行业发展模式从粗放逐步走向成熟，其一行业集中度逐渐提高。其二产品不断升级完善，对于园林绿化建材品质家装设计和智能科技提出更高要求。其三供应结构转变，供应主体由开发商转变为政府、企业、开发商主体共同参与，形成商品房、租赁房、保障房、共有产权房各渠道多元供给模式。

2、住房制度在探索中逐步完善

住房金融 ：以商业贷款为主，公积金贷款为辅。

土地供应:2002年明确招拍挂出让；2010年北京试点限房价竞地价出让方式；2011年开始推广限房价竞地方式功用中低价位普通商品住宅，热点城市开始创新土地出让方式，打破传统价高者得的模式。

税收制度：鼓励长期持有。

住房保障制度：包括公租房、经适房、棚户区改造安置房、共产房等多样化的住房保障体系。

租赁制度：2015年，租赁制度大获推进，租购并举 的住房供给体系。

1、是拉动中国经济高增长的火车头。

行业体量大，对经济增长直接贡献高，产业链条长。2018年房地产增加值占GDP6.6%，对上下游相关行业增加值的拉动占GDP9.2%，合计15.8%

房地产提供的土地出让金和税收收入，有力的支持了地方政府推进大规模基础设施建设、工业税收减免和地价补贴，帮助中国制造业在国际竞争中脱颖而出。

房地产是最重要的货币创造媒介，推动信用扩张和经济发展。其一中国金融体系以间接融资为主，房产是最重要的抵押物。2018年，上市银行贷款余额中抵押贷款占比42%，抵押贷款超10万亿的上市银行的抵押资产中，房产占比高达76.4%；其二在快速工业化、城镇化阶段，大规模房地产开发建设的经济发展城市建设的引擎，2018年房地产开发贷款占金融机构贷款余额9.5%，支撑起相当于全社会固定投资18.6%的房地产开发投资。其三住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段，2018年，中国居民住房贷款余额占居民总负债56.4%，占金融机构贷款余额18.9%，均低于发达国家水平。

2、房地产是地方政府大规模基建的主要财政来源。

1994年分税制后，财权上移，地方政府财政压力加大，房地产为地方政府筹集稳定的财政收入。2017年房地产行业贡献地税1.3万亿，2018年5项房地产专项税1.8万亿，分别占当年地方本级税收收入的19%、23.7%

土地出让金是地方政府最重要的政府性基金预算收入，也是单项贡献最高的地方财政收入项目，1998年土地出让金规模507.7亿，相当于地方本级财政收入的10.2%，2018年规模增长至6.5万亿，比例达到66.5%

土地抵押贷款是城市政府关键的外部融资来源，土地是重要的信贷抵押物。以原国土资源部监测的84个城市为例，2015年土地融资余额达11.3万亿。

3、房地产是中国快速城镇化的发动机

1978-2018，城镇人口从1.7亿到8.3亿，1981-2017，全国城市建成区面积从7438平方公里到56225平方公里。

房地产为城市发展提供启动资金，土地出让金成为地方政府启动城市建设的重要财源，1999-2018，全国土地出让收入43万亿，覆盖地方本级一般公共预算支出的29%

房地产帮助农转非人口在城镇安居乐业。建筑业、物管、中介、长租公寓等承接了大量的农业剩余劳动力就业转移。为大量新增城镇人口提供住房，解决了住房短缺问题，有效满足了新增住房需求。存量面积从1995年的66.8亿平到2018年的276亿平。

房地产是提高居民居住品质，实现消费升级的有力保障。房改是一次供给侧改革，大幅提高了住房供给效率，激发了老百姓对居住品质的追求，有效提高了居民住房条件，城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平提高到2018年的39平，全国平房住户占比从63.1%降至38.7%，住房设施明显改善，拥有独立厨卫的城镇住户2015年已达到92.4%

房地产推动了居民消费多层次升级，其一购房观念升级，从有房住到住好房。其二消费区域升级，城市间由低能城市向高能级城市升级，由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级，城市内由老区旧宅向新区新房升级。其三消费品牌升级，购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营服务完善的品牌房企集中。

房地产是增加居民收入，财富和消费的主力军。房地产上下游产业链长，吸纳了大量就业，2018年房地产业从业人数466万，建筑业从业2711万人，合计占城镇就业人数的7.3%；房地产是居民资产的压仓石，2000-2018，城镇住房总价值从17万亿增至261万亿，人均住房价值从3.7万增至31.4万。

中国住房制度不断调整，但是呈现碎片化，未进行系统性改革，主要存在五个问题

其一土地供应人地错配，结构失衡。控制大城市人口，重点发展中小城市和小城镇的战略下，人口向大城市集聚，但供地偏向了三四线，导致一二线高房价，三四线高库存。招拍挂和土地财政推升地价房价。在城乡土地配比上，农村建设用地高于城市建设用地。在土地供应结构上，工业用地过高，住宅用地过低，住宅用地中租赁住房用地与中小户型用地供地不足。

其二货币超发助推房价上涨，金融政策缺少连续性与稳定性，2003-2018年累计动用全国性金融调控12次，信贷油门与刹车交替使用，导致市场预期不稳定；政策性住房金融支持不足。

其三住房保障方面，供给不连续，进入门槛高，退出门槛低，购房者可获得较大退出收益。

其四税收方面重建设交易轻保有，影响存量房流通，且强化了房地产投资属性。

其五住房供应上，重购买轻租赁，住房租赁制度不完善。租赁住房供给不足，如2016年北京2173万人，租赁人口占34%，需238万套租赁住房，但市场上只有150万套，存在三分之一供需缺口；住房市场以散户为主，机构规模小，个人房源占比83%，从专业化与监管、行业发展角度，机构主导的C2B2C模式更好。

其六房地产服务于经济增长，兼顾住房责任和宏观调控，承担了部分宏观调控职能，不利于住房市场稳定。

土地制度：

人地挂钩，优化土地供应，重视城市规划，实现供求平衡。人随产业走，土地区域间需求不均衡是客观规律，推行新增常驻人口与土地供应挂钩。

完善跨区域耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，在城市内部将产业用地与住宅用地配套供应从根本上促进职住平衡，在用地规划上优化工业用地、住宅用地和商业用地结构。目前住宅用地占国有建设用地比重仅17.8%，应优先保障住房及配套民生基建设施。

完善城市规划，建设用地指标与空间布局要与城市规划衔接。

改革土地招拍挂制度，土地不能唯价高者得。

金融制度：

保持住房金融制度的稳定性和连续性，避免货币超发和过度杠杆。对于高房价既不要刺激也不要刺破，让房地产回归居住属性和制造业属性，货币政策保持稳定，不大收大放。

拓宽政策性金融体系以补充商业性住房信贷体系。推动公积金住房贷款证券化，扩大保障人群，加强异地合作，落实异地互认和转移接续。

货币供应增速与名义GDP匹配，建议住房金融体系与其它金融体系之间的防火墙。

住房保障制度：

完善多层次住房保障体系，降低进入门槛，提高退出门槛。建立以租为主，去产权化的保障方式，防止制度套利。

住房供应体系：

加快建立租购并举的住房制度，不过分追求高住房自有率。保护租户权益，推动租购同权，发展以机构为主导的租赁市场。

税制改革：

稳步推进房地产税改革，在房地产市场稳定时推出，边际影响最小，当市场上行或下行时会强化预期导致风险出现。征收对象上，从空置住房、高端住房逐步过渡到所有住房，设定合理的评估基期和税率调节机制，确保居民可负担。