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更新日期:2025-05-05 18:49

写作核心提示：

标题：房产预售合同作文注意事项
正文：
在房地产市场日益繁荣的今天，购买预售房产已成为越来越多人的选择。预售合同作为买卖双方权利义务的书面约定，其重要性不言而喻。撰写房产预售合同作文时，以下事项需特别注意：
一、明确合同主体
1. 确保合同双方主体合法、真实、有效。包括开发商、购房人、中介机构等。
2. 明确各方的身份信息，如姓名、身份证号码、联系方式等。
二、合同内容完整
1. 合同应包括预售房的基本信息，如房屋坐落、面积、户型、结构等。
2. 明确房屋交付时间、交付条件、交付标准等。
3. 规定房屋质量保证、维修责任、违约责任等。
4. 明确合同解除条件、违约责任及争议解决方式。
三、合同条款明确
1. 使用规范、准确的语言描述合同条款，避免歧义。
2. 避免使用模糊不清的词语，如“大概”、“左右”等。
3. 确保合同条款具体、明确，便于双方执行。
四、注意合同附件
1. 合同附件包括但不限于购房合同、房屋产权证、土地使用权证等。
2. 确保附件真实、合法、有效。
五、关注政策法规
1. 了解国家关于房产预售的相关政策法规，确保合同符合政策要求。
2. 关注

商品房预售合同与买卖合同有何不同？

商品房预售合同与商品房买卖合同是两种不同的合同形式，近日，连云港市中级人民法院在二审审理一起商品房买卖合同案件中，因预售合同具备某些条款，依法认定购房者在购买商品房时签订的预售合同为正式的商品房买卖合同。

基本案情

2013年7月6日，冯某认购东方公司开发的天地居1号楼1单元502室商品房，并于当日缴纳定金5万元。同年11月15日，东方公司取得商品房预售许可证。

2014年1月14日，东方公司向冯某出具会员卡一张，双方签订“告示”一份，确认冯某认购的房号为1号楼1单元502室，价格为每平方1688元，车库为1号楼2单元18号，价格待定，房屋交付时间为2015年6月30日。双方还约定，冯某须在签订此约定5日内交足房款20万元，否则，东方公司有权解除约定，冯某应承担相应的违约责任。

冯某按约足额交纳了20万购房款，但涉案房屋未能如期竣工交房。2017年3月9日和24日，东方公司两次向冯某发出签约催告函，要求冯某与其签订商品房买卖合同。同时要求冯某预约购买的车库，应当按照物价局备案的15000元每平方米交纳剩余房款。按照车库的面积28.14平方米计算，冯某尚需交纳剩余房款422100元。冯某接到催告函后，回函要求东方公司按约将1号楼1单元502室办理交房手续。但对于车库，冯某表示如果东方公司一味抬高价格，将解除车库的买卖关系。双方未能协商一致，冯某遂起诉至法院，要求东方公司交付房屋并承担逾期交房违约金，同时确认车库合同未成立。

裁判结果

一审法院认为：东方公司向冯某发放会员卡，双方签订“告示”，记载了冯某的住址和联系方式，认购房屋的位置和房屋情况、价格、房屋交付时间等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且冯某已付清了全部购房款20万元，该“告示”应认定为商品房买卖合同，该合同成立并生效。由于该房现不具备交付条件，冯某要求东方公司交付房屋的主张，一审法院不予支持，但东方公司应按照该协议约定支付逾期交房违约金。关于车库，在会员卡及“告示”中，仅约定了车库的号牌，未约定价格，付款时间、车库的交付时间等，双方没有就车库的具体事项达成合意，故该买卖合同关系未成立。

一审法院遂判决确认冯某与东方公司就天地居1号楼1单元502室商品房买卖关系成立，确认双方就1号楼2单元18号车库的买卖合同未成立，并判决东方公司向冯某支付逾期交房违约金。

东方公司不服一审，提出上诉，二审法院维持了一审判决。

法官说法：

商品房买卖合同一般是指房地产开发企业，即出卖人将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。

第一，两者签订的时间不同。预售合同签订时一般尚有部分合同条款不确定，比如什么时候交房、销售单价是多少等等。而买卖合同签订时所有的权利义务已经明确，可以对照履行。

第二，合同性质不同。预售合同仅需要当事人意思表示一致即可，不需要以交付房屋为必要条件。而买卖合同除需要当事人意思表示一致之外，交付房屋和支付房款是双方当事人的主要合同义务，是需要实际履行的。

第三，签订的目的不同。预售合同签订的原因是在有事实或法律上的障碍，暂时无法订立买卖合同时，事先对当事人加以约束，约定将来订立正式合同。而买卖合同的目的则是确立双方权利义务，直接具备履行内容。

第四，违约的后果不同。预售合同违约仅能要求违约方承担违约责任。买卖合同违约除了要求违约方承担违约责任外，还可以要求继续履行合同，比如交付房屋。

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录都可以作为预约合同的一种表现形式，当然也包括本案中的“告示”，但以上述为名称的合同并不都是预约合同，还有可能是正式的买卖合同。

那么，在何种情况下，商品房预售合同能够被认定为买卖合同呢？依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

因此，商品房预售合同被认定为商品房买卖合同，应当具备两个要件：

1.预售合同中约定了商品房地点、名称、购买房屋的基本情况、销售方式、价款，付款方式，房屋交付时间及日期、违约责任等。根据上述内容，能够确定该合同内容指向的房屋是唯一的、具体的，房屋的面积、单价、交付时间是确定的。

2.出卖人已经收取了购房款。

即使在预售合同中，双方明确约定需另行签订正式合同。但满足上述要件下，即可直接认定双方签订了商品房买卖合同。

那么，在未取得商品房预售许可证的条件下，开发商与购房者签订的预售合同效力如何认定？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，在诉讼前如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，那么其与购房人签订的预售合同是无效的，只能按照过错来承担损失。

关于买房中的预售合同和买卖合同有什么区别吗？

关于买房中的预售合同和买卖合同有什么区别吗？

法律上，商品房预售合同是房屋买卖合同的一种，是包含与被包含的关系。

房屋买卖合同是一个类别，在房屋买卖合同下面，有商品房预售合同、商品房销售合同、商品房预约合同，农村房屋买卖合同，经济适用房买卖合同，这些带商品房的都是买期房和开发商签的合同。

这样分类是因为商品房属于期房交易，管控的比较严格，有专门的法律规定（比如五证、收房、逾期交房、办证、质量、规划）。而二手房的法律要相对简单很多，所以就属于“普通的”房屋买卖合同，商品房预售合同就属于“特别的”房屋买卖合同。

在房地产政策中，商品房和二手房是分开的，是并列的关系。这是因为对不动产登记部门来说，二手房和商品房的过户/办房产证的流程不同，二手房办房产证不比商品房简单。

所以实践中不需要签了商品房预售合同，再签一份买卖合同才能过户的问题。

但是买商品房的时候，购房合同确实有可能会签好几份的情况。

因为无论是按照网签备案制度，或者预告登记，银行抵押贷款，都涉及到销售的时候签一份“认购合同”、“正式合同”，网签备案的时候再签一份“备案合同”，你和开发商手签的合同要么是认购书，要么就是“商品房预售合同”或者“商品房买卖合同”，之后备案的时候按照政府的要求签订的合同，无论叫什么名字，和之前的合同标题内容是否一致，性质都是一样的，都是房屋买卖合同。

特别要注意的是，除了预售合同，还有个预约合同。开发商一般习惯给这个预约合同起名字叫认购书、认购合同、意向书等等。

预约合同（认购书）在大多数情况下都不属于房屋买卖合同。交易习惯上你决定买房的时候先签的是预约合同。预约合同是不能拿来直接过户的，接下来还要签订预售合同/买卖合同。

所以房价上涨的时候或者烂尾的时候，只签认购书会比较吃亏。