写作《最高额抵押担保合同》小技巧请记住这五点。（精选5篇）

更新日期:2025-06-15 17:14

写作核心提示：

标题：最高额抵押担保合同作文应注意的事项
在我国市场经济体制下，最高额抵押担保合同作为一种重要的担保方式，在维护债权人的合法权益、保障交易安全等方面发挥着重要作用。撰写最高额抵押担保合同作文，应注意以下事项：
一、明确合同主体
在作文中，首先要明确合同主体，包括抵押人、债权人、抵押权人等。要详细描述各方的身份信息，如姓名、住址、联系方式等，确保合同的有效性和可执行性。
二、明确抵押物范围
最高额抵押担保合同中，抵押物范围是合同的核心内容。在作文中，应详细列举抵押物的种类、数量、价值等，确保抵押物范围明确、具体。同时，要注意抵押物是否具有可抵押性，避免因抵押物不符合法律规定而导致合同无效。
三、明确担保债权范围
在作文中，要明确担保债权范围，包括债权种类、债权金额、债权期限等。担保债权范围应与抵押物范围相对应，确保债权人在合同履行过程中能够充分行使抵押权。
四、明确担保期间
最高额抵押担保合同中，担保期间是确定抵押权人行使抵押权的时间限制。在作文中，要明确约定担保期间，如从抵押合同生效之日起至主债权到期之日止。同时，要注意担保期间的起止时间，避免因时间表述不准确而导致合同纠纷。
五、明确违约责任
在作文中，要明确约定

最高债权限额与抵押担保范围的区分

文/广东省深圳市中级人民法院

转自：人民司法

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最高债权限额与抵押担保范围的区分

文/广东省深圳市中级人民法院

袁银平（二审承办人）

裁判要旨

最高额抵押是限额抵押，实际发生的债权超过最高限额的，抵押权人以抵押权设定时约定的最高债权额为限优先受偿。抵押担保的范围当事人可以约定，但抵押权人实现最高额抵押权时，抵押担保范围内的债权余额高于最高限额的，抵押权人仍仅能在最高限额内优先受偿。

案号

一审：(2019)粤0304民初17016号

二审：（2020）粤03民终20938号

案情

原告：宁波银行股份有限公司深圳分行（以下简称宁波银行深圳分行）。

被告：广东省深圳市锠富电子科技有限公司（以下简称锠富公司）。

2017年12月11日，宁波银行深圳分行与锠富公司签订一份最高额抵押合同，锠富公司以其享有处分权的抵押财产深圳市罗湖区银湖路金湖山庄G10整栋房产抵押给宁波银行深圳分行，为锠富公司在宁波银行深圳分行处的所有债务提供最高额抵押担保。该最高额抵押合同由两部分组成，其中最高额抵押合同标准条款中明确的担保范围包括债权本金及利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、抵押财产处置费、过户费等实现债权的费用和所有其他应付的一切费用；因利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、抵押财产处置费、过户费等实现债权的费用和所有其他应付的一切费用增加而实际超出最高债权限额的部分，锠富公司也自愿承担抵押担保责任。最高额抵押合同附属条款则约定最高债权限额为等值人民币1000万元。

2017年12月14日，前述涉案抵押房产办理了抵押登记，不动产登记证明载明：抵押方式为最高额抵押，担保债权数额1000万元，担保范围详见抵押合同。

2017年12月19日，宁波银行深圳分行与锠富公司签订一份流动资金贷款合同，约定宁波银行深圳分行向锠富公司发放贷款1000万元，贷款期间自2017年12月20日起至2018年12月20日，还本付息方式以相应的借款借据为准，年利率为6.525%，贷款到期（含被宣布提前到期），锠富公司未依约偿还贷款本金的，自逾期之日起，宁波银行深圳分行将按实际逾期天数对逾期贷款按照在本合同约定的贷款利率水平上加收百分之五十罚息，对锠富公司应付未付利息，宁波银行深圳分行有权向锠富公司计收复利。

2017年12月20日，宁波银行深圳分行依约向锠富公司发放了贷款1000万元。贷款到期后，锠富公司未能依约偿还贷款，宁波银行深圳分行遂提起本案诉讼，请求判令锠富公司向宁波银行深圳分行偿还贷款本金9939218.34元及至该笔贷款全部还清之日止所欠的利息、罚息、复利（暂计至2019年12月2日，利息为348.71元、罚息940374.29元、利息的复利33.71元、罚息的复利33816.01元）；判令宁波银行深圳分行对处置锠富公司提供的抵押物所得的款项享有优先受偿权。

审判

深圳市福田区人民法院一审认为，涉案流动资金贷款合同、最高额抵押合同系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人各方均应遵照执行。宁波银行深圳分行按约定向借款人锠富公司发放了贷款，锠富公司未按约定还本付息，其行为已构成违约，锠富公司应承担相应的民事责任，向宁波银行深圳分行清偿尚欠的贷款本金9939218.34元及相应利息、罚息、利息的复利。宁波银行深圳分行主张罚息的复利33816.01元，没有依据，一审法院予以驳回。宁波银行深圳分行有权就依法处分锠富公司名下抵押房产所得价款优先受偿。一审判决：一、锠富公司应于本判决生效之日起10日内向宁波银行深圳分行偿还本金9939218.34元及相应利息、罚息、复利（暂计至2019年12月2日利息348.71元、罚息940374.29元、利息的复利33.71元，之后罚息和复利按合同约定及中国人民银行相关规定计至债务清偿之日止）；二、宁波银行深圳分行有权以依法处分锠富公司名下抵押房产所得价款优先受偿；三、驳回宁波银行深圳分行其他诉讼请求。

锠富公司不服一审判决提起上诉，请求改判宁波银行深圳分行仅对依法处分锠富公司名下抵押房产所得价款在1000万元内优先受偿。宁波银行深圳分行则认为抵押担保的债权数额应为债权本金1000万元以及利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、抵押财产处置费、过户费等实现债权的费用和所有其他应付的一切费用之和，故锠富公司的上诉请求无事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

深圳市中级人民法院二审认为：最高额抵押担保合同中所涉及的最高债权限额与抵押担保范围是两个不同的法律概念。确定最高债权限额的意义在于，无论将来实际发生的债权如何增减变动，抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权。如果允许抵押权人突破最高债权额限度对抵押物享有优先受偿权，不仅与物权法定原则相悖，也影响交易安全，甚至可能会对第三人合法权益造成损害。因此，解决宁波银行深圳分行对涉案抵押房产依法处置所得价款可以优先受偿的范围问题，取决于最高额抵押合同所约定以及不动产抵押登记所载明的最高债权限额。抵押担保范围确定的则是哪些范围的债务可以优先受偿，但该范围内的债务可以优先受偿的累计总金额，仍受最高债权总额的约束。本案中，宁波银行深圳分行与锠富公司关于最高额抵押约定的担保债权最高限额1000万元应为全部债权的最高限额。锠富公司上诉请求改判宁波银行深圳分行仅能在依法处置涉案抵押房产所得价款1000万元范围内优先受偿，有事实和法律依据，二审判决：一、维持一审判决第一项；二、变更一审判决第二项为：宁波银行深圳分行对锠富公司名下位于深圳市罗湖区银湖路金湖山庄G10整栋抵押房产享有抵押权，就锠富公司所负债务，有权在1000万元限额内就依法处置抵押物所得价款优先受偿；三、驳回宁波银行深圳分行其他诉讼请求。

评析

最高额抵押合同中往往会同时出现最高债权额（最高债权限额）、抵押担保范围的表述，极易引发理解上的分歧和争议。本案中，宁波银行深圳分行主张双方合同约定的抵押担保范围既包含借款本金，也包含相应利息、罚息、复利等费用，故其对涉案抵押房产依法处置所得价款可以优先受偿的范围，不仅包括锠富公司所需要偿还的1000万元以内的借款本金，也包括相应的利息、罚息、复利；即使借款本金及相应利息、罚息、复利等费用总和超过1000万元，其对涉案抵押房产依法处置所得价款亦享有优先受偿权。锠富公司则主张宁波银行深圳分行对涉案抵押房产依法处置所得价款仅能在1000万元内优先受偿，该1000万元为借款本金及相应利息、罚息、复利等一切费用的总和。双方当事人的分歧主要在于如何理解最高额抵押中的最高额，以及最高债权限额与抵押担保范围的关系问题。

一、从最高额抵押相关法律和司法解释规定的文义来分析

物权法第二百零三条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第83条第2款规定：“抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。”需要说明的是，本案所涉法律事实发生在民法典施行前，需要适用当时的法律、司法解释规定，但民法典及其相关司法解释对于最高额抵押合同的相关规定，与前述的法律、司法解释规定是一致的。

第一，最高额抵押之最高额，应为最高债权额，并非宁波银行深圳分行所理解的最高债权本金额；最高额抵押所担保的债权，应为债权余额，而非宁波银行深圳分行所理解的债权本金余额。因此，不论是设定最高额抵押之最高债权额，还是该最高额抵押所担保之债权余额，均包括债权本金及相应之利息、罚息、复利等其他费用。

第二，最高额抵押是限额抵押。设定抵押时，抵押人与抵押权人协议约定抵押财产担保的最高债权限额，无论将来实际发生的债权如何增减变动，抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权。本案中，最高额抵押合同约定的抵押财产担保最高债权限额为1000万元。

第三，最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。实际发生的债权超过最高限额的，以抵押权设定时约定的最高债权额为限优先受偿；不及最高限额的，以实际发生的债权额为限优先受偿。本案中，宁波银行深圳分行所主张的债权金额，除借款本金9939218.34元外，另有相应利息、罚息、复利等，总额已超过1000万元的最高限额。受最高债权额之约束，宁波银行深圳分行只能在1000万元内就抵押财产优先受偿。

二、从最高额抵押相关法律和司法解释规定的体系来分析

本案中，最高额抵押合同分别记载有抵押担保的最高债权限额和担保范围的条款，抵押登记证明亦分别注明担保债权的数额和担保范围。宁波银行深圳分行主张担保范围即是其实现抵押权时可以优先受偿的债权范围，混淆了两个不同的法律概念。

第一，最高额抵押解决的是抵押人最终需要承担抵押担保责任的最高限额问题。最高额抵押合同通常适用于债权人与债务人之间具有经常性的同类性质的业务往来、多次订立合同而产生的债务，多次债务的总额累计可能大大超过该最高额，但最终的抵押担保责任则不能超过最高限额，即使最终债务人未能清偿的债务额超过该限额，抵押人仍在该额度内承担抵押担保责任。宁波银行深圳分行与锠富公司签订的最高额抵押合同标准条款亦规定：“最高债权限额是抵押权人核定给予债务人的，允许债务人按照本合同及相应主合同约定可周转使用的最高未清偿债权余额。”“抵押人自愿为抵押权人在约定的业务发生期间内，为债务人办理约定的各项业务，所实际形成的不超过最高债权限额的所有债权提供抵押担保。”因此，最高额抵押法律制度设计的重心之一，系通过约定最高债权额确定抵押担保责任的上限，至于抵押担保的范围仍要依据法律规定或当事人约定来确定。

第二，有关担保范围的法律制度，所要解决的是担保物权所担保的债权范围具体包括哪些项目。物权法第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”本案中，宁波银行深圳分行与锠富公司在最高额抵押合同标准条款中就抵押担保范围作出约定，解决了抵押人抵押担保的债权范围所包含的具体项目，但最高债权限额仍需另外约定。事实上，双方当事人在最高额抵押合同中也是如此解决的，分别就抵押担保范围和最高债权限额作了约定。具体而言，本案债权本金为9939218.34元，暂计至2019年12月2日的利息348.71元、罚息940374.29元、利息的复利33.71元，上述本金、利息、罚息、复利等项目均在最高额抵押的担保范围内，但因上述金额合计已超过1000万元，且2019年12月2日后的利息等费用仍在继续计取中，抵押人仅应以最高债权额1000万元为限承担责任，超过该限额部分，抵押权人对抵押物不享有优先受偿权。

第三，将担保范围简单等同于最高额抵押中的最高债权额，有违法律规定。物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”上述规定，确立了物权法定原则。最高额抵押权属于物权之一种，其设立方式和具体内容应由法律规定，而不能由当事人任意约定，亦不能由当事人任意解释。如前所述，最高债权额限度系最高额抵押权的主要内容，其含义究竟是指债权最高限额，还是本金最高限额，需要置于最高额抵押权的法律体系中去考量。从比较法的角度看，德国民法典第1190条明确规定：“债权附有利息者，利息应计入最高额。”日本民法典第398条规定：“最高额抵押人可就已确定的原本、利息及其他定期金以及因债务不履行而产生的损害赔偿的全部，以最高额为限度，行使其最高额抵押权。”我国台湾地区“民法”第881条之二规定：“最高限额抵押权人就已确定之原债权，仅得于其约定之最高限额范围内，行使其权利。前项债权之利息、迟延利息、违约金，与前项债权合计不逾最高限额范围者，亦同。”从我国现行法律来看，虽然没有专门就此问题作出明确规定，但是物权法第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定”。最高额抵押权是担保物权的一种，自当适用该条规定。所以，最高额抵押中的最高债权额限度是所有债权的最高限额，包括了债权本金及产生的利息、罚息、复利等所有费用，当事人在最高额抵押合同中将其限定为最高债权本金额，以至利息、罚息、复利等费用另计但抵押权人亦享有优先受偿权，违反了物权法定原则，当事人所作限制性规定或者限缩性解释因与法律规定不一致而不发生法律效力。

第四，在抵押人亦为债务人的情况下，债权人与抵押人约定超出最高债权限额的部分，抵押人自愿承担担保责任，无实际意义。宁波银行深圳分行与锠富公司在最高额抵押合同标准条款第四条第二款约定：“因利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、抵押财产处置费、过户费等实现债权的费用和所有其他应付的一切费用增加而实际超出最高债权限额的部分，抵押人自愿承担担保责任。”作此约定的目的，是宁波银行深圳分行期望在借款本金和上述所有费用总和超出抵押担保的最高债权限额时，其在实现抵押权时亦有优先受偿权。但如前所述，双方约定的1000万元最高债权限额，除借款本金外，已经包含上述条款所列举的费用项目。如果宁波银行深圳分行作为债权人意图降低借款风险，实现自己利益最大化，本案中要么综合考虑除借款本金外的其他费用，与抵押人协商约定提高抵押担保的最高债权限额，要么减少借出的本金数额，使本金与相应的其他费用总和控制在1000万元之内。仅仅在合同中约定“实际超出最高债权限额的部分，抵押人自愿承担担保责任”，并不能得出宁波银行深圳分行就其全部债权余额享有优先受偿权的结论。而且，对于实际超出最高债权限额的部分，在否定宁波银行深圳分行享有优先受偿权之后，所谓的抵押人自愿承担担保责任，实际上是一种保证责任。保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。本案中，锠富公司本身就是债务人，其再为自身债务提供保证担保，并无任何实际意义。

三、从最高额抵押相关法律规定的立法目的来分析

现代商业交易中，有相当比例为连续性的交易往来，包括本案中的银行授信。如果每一次交易都需要设立一个担保物权，不仅会影响交易效率，也会明显增加交易成本。为平衡此类交易中的效率性与安全性，法律创设了最高额抵押权。相比于一般抵押权，最高额抵押权最大的特殊之处就在于可以担保将来一定期间内连续发生的债权，而不需要在每一个债权上设立一个担保物权。采取最高额抵押的方式，可以简化手续，减少交易成本，进而加速资金的融通，促进经济的发展。但同时，最高额抵押权的最高债权额限度也成为一个风险防控机制，对抵押人、抵押权人乃至第三人都产生相应的约束，进而保障交易的安全。宁波银行深圳分行主张可以突破最高债权额限度对抵押物享有优先受偿权，与最高额抵押权法律制度的立法目的明显相悖。

第一，允许抵押权人突破最高债权额限度对抵押物享有优先受偿权，是对最高额抵押权法律制度的误解，从根本上讲不利于保护抵押人和抵押权人的利益。一般抵押权在设立时，其担保的债权的数额已经确定，此时抵押人已可预见到其所承担的抵押担保责任大小，因此不存在最高债权额的问题。但对于最高额抵押权而言，其债权具有不确定性，而抵押物的价值却是相对确定的。如果连续发生的债务超过了抵押物的价值，则会对抵押权人也即债权人不利。因此，设定最高债权额限度，可以促使债权人将债务控制在一个确定的限度内，进而防范债务风险。对于抵押人而言，其系对将来特定期间内连续发生的债权提供担保，该债权在设定抵押权时并不确定，抵押人亦无法预见到其应承担的抵押担保责任大小，故为避免承担不测之无限责任，法律对于该类抵押的抵押人担保责任进行了限定，设定了最高债权额限度。宁波银行深圳分行主张主债权之外的费用不计入最高限额，则设定最高额抵押权时抵押人所担保之债权额将无法确定，事实上成为无最高限额，有悖最高额抵押限定抵押人责任之立法目的。

第二，允许抵押权人突破最高债权额限度对抵押物享有优先受偿权，影响交易安全，可能会对第三人合法权益造成损害。物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”上述规定，确立了物权公示原则。根据物权公示原则，第三人基于对最高额抵押权登记公示的最高债权额之信赖，可能接受对抵押物余值设定的次顺位最高额抵押权。当最高额抵押合同中的抵押人仅有该抵押财产可供清偿债务时，该抵押人的其他债权人对于最高债权额之外的抵押物余值，享有期待利益。若利息、罚息、复利等费用不计入最高额，除本金可以在最高限额内优先受偿外，利息、罚息、复利等费用可以在最高债权额限度之外再加入作为优先受偿的债权，将导致最高额抵押权人实现抵押权时实际优先受偿的范围可能超过最高债权额限度，会严重损害抵押财产上后顺位抵押权人以及其他普通债权人基于物权公示所产生的信赖利益，影响市场交易安全。

因此，综合上述三个方面的理由，宁波银行深圳分行与锠富公司关于最高额抵押约定的担保债权最高限额1000万元应为全部债权的最高限额。锠富公司上诉请求改判宁波银行深圳分行仅能在依法处置涉案抵押房产所得价款1000万元范围内优先受偿，有事实和法律依据，二审法院对于一审的部分相关判项予以改判是正确的。

(案例刊登于《人民司法》2021年第26期)

本案另有一被告为案涉借款提供最高额保证，因本案例仅讨论最高额抵押问题，故案情介绍中将其略去。

最高额抵押的优先受偿权行使规则

来源：法信特别提示：凡本号注明“来源”或“转自”的作品均转载自媒体，版权归原作者及原出处所有。所分享内容为作者个人观点，仅供读者学习参考，不代表本号观点。

最高额抵押在实务中时常出现

无论实际发生的债权如何增减变动

抵押权人只能在最高债权限额内

对抵押财产享有优先受偿权

本期法信干货小哥结合相关案例、观点

带大家了解行使优先受偿权需要注意哪些问题

法信·裁判规则

1.享有最高额抵押担保的债权人，对不超过最高限额的债权，得以优先受偿——中国银行股份有限公司武汉汉阳支行、武桥重工集团股份有限公司金融借款合同纠纷案

案例要旨：最高额抵押的最高限额决定着抵押权人基于该权利所能获得的优先受偿债权最高限度，超出此限度则抵押人不再承担担保责任。当事人对最高债权额有本金最高限额、主债权最高额等其他约定时，不予支持，应当依照最高额抵押担保中最高债权额包括债权本金与本金产生的利息、迟延利息、违约金及实现债权的费用等，进行担保范围的认定。

案号：（2017）鄂民终54号

审理法院：湖北省高级人民法院

来源：《人民法院案例选》2018年第2辑

2.当事人可另行达成协议将最高额抵押权设立前，已经存在的债权转入该最高额抵押担保的债权范围，但不得对第三人产生不利影响——中国工商银行股份有限公司宣城龙首支行诉宣城柏冠贸易有限公司、江苏凯盛置业有限公司等金融借款合同纠纷案

案例要旨：当事人另行达成协议将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入该最高额抵押担保的债权范围，只要转入的债权数额仍在该最高额抵押担保的最高债权额限度内，即使未对该最高额抵押权办理变更登记手续，该最高额抵押权的效力仍然及于被转入的债权，但不得对第三人产生不利影响。

案号：（2014）皖民二终字第00395号

审理法院：安徽省高级人民法院

来源：最高人民法院指导性第十八批指导性案例第95号

3.最高额抵押担保的抵押人以最高债权限额为限对实际发生的债权余额（不限于借款余额）承担担保责任——新义信用社诉王新、王玉如最高额抵押权纠纷案

案例要旨：最高额抵押担保合同的构成要件之一是具有确定的担保债权最高限额，抵押人以该最高限额为限对在决算期内实际发生的债权余额（不限于借款余额）承担担保责任。

案号：（2007）通中民二终字第0114号

审理法院：江苏省南通市中级人民法院

来源：《人民司法·案例 》2008年第12期

4.双方当事人订立的最高额抵押合同未约定抵押权的最高限额的，以实际登记的抵押物价值作为最高额抵押限额——工行鹤壁分行长风路支行诉金马电子有限责任公司确认最高额抵押权案

案例要旨：双方当事人订立的《最高限额抵押合同》未明确约定抵押权的最高限额，仅约定抵押担保范围为发放贷款本金范围内的本金利息、违约金、赔偿金和实现抵押权的费用，可以登记机关对抵押物实际价值的登记为准确定最高额抵押的限额，相应的抵押权人在该限额内享有优先受偿权。

审理法院：河南省鹤壁市山城区人民法院

来源：《人民法院案例选》总第49辑(2004年商事·知识产权专辑)

法信·立法观点

一、最高额抵押是限额抵押

最高额抵押是限额抵押。设定抵押时，抵押人与抵押权人协议约定抵押财产担保的最高债权限额，无论将来实际发生的债权如何增减变动，抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权。实际发生的债权超过最高限额的，以抵押权设定时约定的最高债权额为限优先受偿；不及最高限额的，以实际发生的债权额为限优先受偿。

（摘自《中华人民共和国物权法解读》，王胜明主编，全国人大常委会法制工作委员会民法室编著，中国法制出版社2007年3月出版，第439页）

二、最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入担保的债权范围

根据本条（《中华人民共和国物权法》第二百零三条，下同）的规定，最高额抵押是对将要发生的债权提供担保，那么，最高额抵押权设立前已经存在的债权，能否被转入最高额抵押担保的债权范围内呢？对这一问题，在本法起草过程中，多数意见认为，最高额抵押权的本质特征不在于其所担保的债权为将来的债权，而在于所担保的债权为不特定债权，且具有最高限额。因此，只要最终实际发生的债权总额不超过双方约定的最高债权额，即使该债权发生在最高额抵押权设立前，也应当被允许增补到最高额抵押所担保的债权范围内。而且是否将已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围，是当事人自己的权利，只要双方协商同意，法律应当允许。本条第二款采纳了这一意见。

（摘自《中华人民共和国物权法释义》，全国人大常委会法工委编，法律出版社，2007年3月出版，第444~445页）

法信·司法观点

一、最高额抵押权所担保的债权范围包括主债权（原本）及利息、违约金和损害赔偿金，但实现抵押权的费用不得算入最高额

我们认为，鉴于本法（《中华人民共和国物权法》，下同）第二百零七条规定“最高额抵押权除本节规定外，适用于本章第一节一般抵押权的规定”，而本章第一节并无关于一般抵押权债权担保范围的规定，因此该问题似乎成为规定不明的问题。但应当看到，本法在第十五章规定了担保物权的一般规定，因此该一般规定内容应当普遍适用于包括抵押权在内的各类担保物权。鉴于本法第一百七十三条明确规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”因此，我国最高额抵押权所担保的债权范围应当包括主债权（原本）及利息、违约金和损害赔偿金。但应当注意的是，实现抵押权的费用不得算入最高额，而应在抵押物的拍卖、变卖所得价金中扣除。这是保护抵押权人利益所必须的。因为，实现抵押权的费用系基于抵押关系而产生的，自应列入抵押权担保的范围之内。但如果将此费用算入最高额，就会增加抵押权所担保的债权额，而一旦这一债权额超过最高额时，就会损害抵押权人的利益。

（摘自《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，最高人民法院物权法研究小组编著，人民法院出版社2007年3月出版，第608页）

二、当事人约定的最高限额或者确定后的债权余额高于抵押物的实际价值的效力认定和处理

在最高额抵押权的实现中，有一个值得研究的问题，就是最高额抵押的最高限额与最高额抵押权实现的关系。因为，虽然最高额抵押所担保的债权总额是不确定的，但是这种不确定不是绝对的，而是在一定范围内的不确定，这个范围就是最高限额，按照《担保法》第35条的规定，抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值。如果在实践中，当事人约定的最高限额或者确定后的债权余额高于抵押物的实际价值的，其效力如何认定，这就涉及到最高额抵押的最高限额与最高额抵押权的实现之间的关系处理问题。对此问题的处理，主要包括以下几个方面的内容：

1.在最高额抵押所担保的债权确定前，具体的债权处于不断发生与消灭的过程中，因此，最高额抵押所担保的债权在确定前的数额均有可能超出最高限额，也可能超出抵押物的实际价值，但是多数情况下是低于最高限额的。因此，在这种情况下不能依据《担保法》第35条的规定认定超出部分无效，这一问题应当留到债权确定以后再予解决。

2.在最高额抵押所担保的债权确定后，债权额并没有超出最高限额，也没有超出抵押物的实际价值的。此种情况下，不存在抵押权设定效力的判断问题。

3.在最高额抵押所担保的债权确定后，债权没有超出最高限额，但是最高限额超出了抵押物的实际价值。在这种情况下，应当认定抵押物的实际价值为最高额抵押的最高限额，超出抵押物实际价值部分的最高限额不具备法律约束力。

4.在最高额抵押所担保的债权确定后，债权额超出最高限额，但是没有超出抵押物的实际价值。此时，应当以最高限额为准进行判断，尽管此时的债权额没有超出抵押物的价值，但是仍然应当认定超出最高限额的部分不受最高额抵押所担保。

5.在最高额抵押所担保的债权确定后，债权额和最高限额都超出抵押物价值的。在此种情况下，应当以抵押物的实际价值为最高额抵押的最高限额进行判断，对其中超出抵押物价值的部分不受最高额抵押权所担保。

（摘自《物权担保裁判原理与实务》，吴庆宝主编，人民法院出版社2007年4月出版，第372~373页）

法信·法律依据

1. 《中华人民共和国物权法》　

第一百七十三条　担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

第二百零三条　为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

2. 《中华人民共和国担保法》

第三十五条　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

第五十九条　本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

第六十条　借款合同可以附最高额抵押合同。

债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。

抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

3. 最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》

第八十一条　最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。

第八十三条　最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。

抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。