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更新日期:2025-06-17 00:14
写作核心提示:
标题:交换写字楼合同,注意事项盘点
在我国,写字楼作为一种重要的商务办公场所,其合同的签订与履行关系到企业的正常运营和发展。以下是关于交换写字楼合同,我们应该注意的几个事项:
一、合同主体
1. 明确合同双方:合同双方应明确为写字楼的所有者和承租方,确保合同的有效性。
2. 主体资格:合同双方应具备相应的主体资格,如企业法人、自然人等。
二、合同内容
1. 租赁期限:明确租赁期限,包括起止日期,以及是否可以续租等。
2. 租金及支付方式:明确租金金额、支付周期、支付方式等,确保租金的及时缴纳。
3. 租金调整:约定租金调整机制,如市场租金上涨、通货膨胀等因素。
4. 物业管理费:明确物业管理费标准、支付方式、支付周期等。
5. 水电费:明确水电费计费标准、支付方式、支付周期等。
6. 保证金:明确保证金金额、退还条件等。
7. 使用范围:明确写字楼的使用范围,包括办公、仓储、生产等。
8. 交付与验收:明确交付时间、验收标准、验收流程等。
9. 违约责任:明确违约责任,包括违约金、赔偿金等。
10. 争议解决:约定争议解决方式,如协商、仲裁、诉讼等。
三、合同附件
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写字楼投资的话主要是用来出租的,租金一般也比较丰厚。产权年限是40年或50年,一般是商住两用的话就是50年的,纯粹用于商业办公的写字楼一般是40年。写字楼一般是可以注册公司的,所以出租的时候,一般都是租给一些公司的,另外,出租后需要注册的话,是要交税的。这个一般,都是租客自己承担的。投资写字楼其实收益也是比较稳定的,而且租金比一般的住宅要高,形式的话,既可以做成单身公寓供白领居住,又可以做纯办公,还可以改造成商住两用的,既可以住又可以办公,所以形式也比较多样。
写字楼产权证如何办理1、买卖写字楼双方当事人在房屋买卖合同签订后的30天内持房屋权属证书(卖方提供)、当事人合法证明向房地产管理部门提出申请并申报在交价格。
2、房地产管理部门对有关文件审查,在接到申请之日起30日内做出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定并书面通知当事人。
3、房地产管理部门核实申报的成交价格并根据需要对买卖的房地产进行现场查看评估。
4、房地产买卖双方当事人按规定交纳有关税费。
5、由房地产管理部门核发过户单。
6、买方凭过户单,依照《中华人民共和国房地产管理法》领取产权证。
办理写字楼产权证必备文件及费用1、购房合同;
2、身份证明文件、图章;
3、营业执照(单位购房);
4、当事人如不能亲自来办理,可以出具书面委托书托他人代办。如当事人在外地的还需出具公证委托书,同时受委托人需要身份证明文件及图章。
5、登记费。收费标准按每建筑平方米0.3元。
6、房屋所有权证工本费。收费标准按每证4元。
7、印花税。按每件5元。
写字楼产权到期怎么办1、申请延长土地使用权期限;可以由房屋业主联名提出,补交土地出让金,这个价格应该低于同类的士地出让金的价格,类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限,不应该超过30年。
2、国家收回土地和地上建筑物,对业主进行补偿,用类似拆迁安置的办法解决;《城市房地产管理法》第二十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅士地的,应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签订合同,并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。
写字楼买卖流程详解1、买方、中介公司、卖方三方签订《房产转让合约》,收取买方诚意金;
2、产权经查档无误后中介公司将买方的担保金转交卖方:
3、买方将写字楼款存入中介公司代管账户,卖方开出收据给买方,中介公司开出楼款存入代管证明给卖方:
4、买方(个人)提供购买人身份证明,如委托,需提交经公证的授权委托书及受托人身份证明:
买方(单位)提供公司营业执照,法人代表证明书,法定代表人身份证明,如委托,需提交授权委托书,受托人身份证明
5、卖方(个人)提供身份证明,房地产证,国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明:卖方(单位)提供公司营业执照,公司章程,董事会或股东会决议,房地产证,法定代表人证明书,法定代表人身份证明,公司公章,国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明,如委托,需提交授权委托书,受托人身份证明。
6、买卖双方签订《房地产买卖合同(现售)》,涉外交易需要公证:
7、买卖双方到土地房产交易中心递交文件及《房地产权转让登记申请表》;
8、交易中心查档、初审、复审、核准,同意申请,登记楼款,办理产权变更登记(22个工作日,1个月自然日):
9、缴纳税费,出新《房地产证》,买方凭税票及回执领取,开楼款发票:
10、中介公司转付全部楼款到卖方账户:
11、卖方付清物业管理、水电、空调等费用,提交管理处费用交清证明,交接物业。
写字楼买卖税费有哪些1、契税政策;《中华人民共和国契税暂行条例》规定,征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为,税目为国有土地使用权出让,土地使用权转让(包括出售、赠与和交换),房屋买卖、赠与和交换,税率为3%一5%,纳税人是在我国境内承受转移士地、房屋权属的单位和个人。国家规定对个人购买自用普通住宅,暂减半收契税。国家在今年房地产业税收政策调整中,从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。从今年6月1日起,个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。
2、营业税政策;国家营业税暂行条例规定,单位和个人销售不动产,按成交价格征收5%的营业税。1999年,为了配合国家住房制度改革,切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担,国家出台优惠政策规定,对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。最近,为促进房地产市场健康发展,遏制投机炒作行为,国家对个人转让房地产营业税政策做出调整,自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
3、个人所得税政策;根据国家个人所得税法的规定,个人转让房屋等财产所得,应按20%的税率缴纳个人所得税。
4、土地增值税政策;土地增值税于1994年开始征收,目的主要是为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益。土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定的税率征收的一种税收。土地增值税税率采用四级超率累进税率,税率分别为30%、40%、50%、60%四档。土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产,对居民个人拥有的普通标准住宅等,在其转让时免征或暂免征收土地增值税。
5、印花税政策;印花税是对经济活动交往中书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。根据印花税暂行条例规定,个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。
以上便是有关商业写字楼买卖的签订流程及其涉及到的有关税费的详细介绍了,住房的交易全过程和办公楼的交易全过程基础类似,需要留意的是,在开展办公楼的交易时,需要缴纳的税费较为高,应留意成本核算方法和费用预算。希望能给有需要的人提供帮助。
每次谈判前都应该以双方的立场和角度考虑以上的条件项。
1、关系。写字楼租赁过程中,谈判双方的关系有两种,一种是由中介公司与业主谈,另一种则由客户亲自与业主谈。而行业内有以关系确认先后的原则,即如果客户已经委托了中介公司进行谈判,并与业主达成客户身份确认,那么如果该客户之后找上门来,业主也应该认定为与中介公司的关系;反之,如果是客户先于中介公司与业主达成确认,那么谈判就与中介公司无关。
2、沟通管道。就写字楼租赁而言,租赁谈判团队的架构相对简单,经办人——经理——总经理,除开这条主线外,还有情况是客户通过物业管理公司或本人直接找到总经理谈的。由于写字楼租赁属于较大的决策行为,因此应当谈判行为应该逐步推进,应由经理或以下人员充当黑脸,经理或以上人员充当白脸,让客户感觉谈判是可行的,使开价和谈判过程中都充满弹性。
3、利益。写字楼租赁,作为物业方需要守住的利益(must)是:较高的租金水平,稳定可信的公司;而可收可放的利益(want)是:租约、租金递增、免租期、车位优惠、复原费、解约条件等;而可让步的利益(give)是:装修期、佣金/手续费等。谈判前我们要创造更多谈判筹码,把want利益伪装为must利益立场,把give当做want看待,控制交换和换牌的节奏。
4、正当性。就写字楼而言,即支撑利益立场的证据,如下:
5、方案。当我们清晰了利益立场后。我们先分析power是怎样,是否需要谈判,假设对方有求于我方,而双方的高低强弱胜负分明,那就不需要谈,只管开条件就行。而这种请款很少存在,因为power是在不断变化的,垄断或专利力量会随着时间而变。
谈判开局的战术有:开高(下锚),开高得高,引导谈判,对应的战略是赢、破、拖。由于不知道对方的原始期待是怎样,因此开高是试探,根据对方反应再调整是继续往前推还是收回来,“坚定的弹性”,让对方相信立场是可变的,门是可以被打开的。
就写字楼市场而言,开高就是开高租金单价,对方也许了解项目均价,但是每个单元有其特性,例如楼层高低、采光面积、朝向、电梯效率、室内是否方正等等,因此单价弹性很大。
如果反映单价不能接受,则收回来,谈办公人数,标准办公面积约为10~13平米/人,谈面积,由办公人员数推算面积,结合单价推算租赁预算。
开高后,你认为不能全赢,并且对方相信门是可以被打开的,那就是破和拖的战略,破了以后要能收回来,就是门开大小和快慢的学问。对方想要租金低,那就必须来东西换,例如对方要的面积大一些、租约长一些、租金递增幅度大一些、快一些等等。租金让步首先可以通过不计算租金的装修期去让,或者通过无中生有的佣金费用去让,然后折算成租金,而不影响实际签订合同的金额。
一般的谈判,谈判双方的不应对视而作,两人中间应留出一个座位的距离间隔而作。而在正式的谈判场合,谈判代表只能有一个,左右两边的参与者充当观察者的角色,如果发现谈判过程中对方人员的破绽,会影响谈判结果的话,则必须暗示谈判代表暂停谈判。
当谈判进入僵局时,谈判一方必须使用加压和加码的办法说服另一方,让对方知道不谈判的成本高和继续谈判的效益高,善用口头性的小结说明谈判前后得到的不同成效,让对方敢于继续让步。一幢写字楼的某个单元总是唯一的,这个特性制约了谈判中的承租方,因为谈判时间的拖延,将有可能被别的租户要去,这和房产销售有点类似。因此谈判时就可以抓住这一点给承租方施压,但由于租户更偏向于理性思考,他们会算全盘账,因此也要让他们清晰到谈判的有益价值。
但如果出租方一味地以为拼价格,100-90-80-70让步到客户满意时,客户就会下定,那就不能称作双方谈判了。因此客户在写字楼的租赁谈判中,除了关心租金以外,还关心什么,我们可以抛一些测试气球,如交房时间、装修标准、租期、租金递增、付款方式、完税要求等,表示可以在其他项目作出让步,试探对方的关注点。
抓到客户的关注点后,再作出让步时,必须控制节奏,让步幅度递减:9-6-3-2,次数要少,控制在3~5次内为宜,速度一定要慢,目的是让对方相信该价格是底线。这就涉及到如何锁住自己立场的问题,常用的四种手段有:搬出老板的价格批示;搬出其他租户的租赁合同;表示自己无能为力;表示如果成交不成,自己将受到怎样的惩罚。
谈判的最后,必须要让对方感觉到“赢者不全赢,输者不全输”,而且对于谈判结果的承诺,是“特例”而不是“先例”,让对方敢输。
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