一篇文章轻松搞定《动迁房买卖合同》的写作。（精选5篇）

更新日期:2025-07-08 10:49

写作核心提示：

标题：动迁房买卖合同签订注意事项
正文：
动迁房，即因城市建设、旧城改造等原因，由政府统一征收、搬迁并给予居民安置的住房。随着城市化进程的加快，动迁房买卖日益增多。在签订动迁房买卖合同时，以下事项需要注意：
一、合同主体资格
1. 卖方应具备房屋所有权，确保其有权出售动迁房。若卖方为夫妻双方，需提供双方身份证、结婚证等证件。
2. 买方应具备购房资格，如限购政策、首套房认定等。
二、房屋基本情况
1. 房屋位置、面积、户型、楼层等详细信息，确保与实际房屋相符。
2. 房屋产权证、土地使用权证等证件齐全，确保房屋合法合规。
3. 了解房屋是否存在抵押、查封、租赁等情况，避免后续纠纷。
三、合同价格及支付方式
1. 明确约定动迁房买卖价格，包括总价、单价等。
2. 约定支付方式，如分期付款、一次性付款等，并明确每期付款时间、金额。
3. 约定违约责任，如买方未按时付款，卖方有权解除合同并追究违约责任。
四、交房时间及条件
1. 明确约定交房时间，确保买方按时入住。
2. 约定交房条件，如

拆迁安置房买卖合同的效力认定与法律风险

近年来，随着城市化进程的推进，拆迁安置房成为房地产市场中的一类特殊存在。随之而来的拆迁安置房买卖纠纷亦呈上升趋势，其中一个核心争议焦点便是买卖合同的效力问题。特别是在市场价格波动时，部分出卖人因房屋升值而意图违约，拒绝履行过户义务，使得合同效力问题尤为凸显。本文旨在结合我国《民法典》的规定及司法实践案例，对拆迁安置房买卖合同的效力认定进行探讨，并提示相关法律风险。

一、合同效力与物权变动的区分

首先，需要明确的是，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这一规定是区分合同债权效力与物权变动效力的重要法律基础。不动产买卖合同依法成立并生效，仅产生债权请求权，即买受人有请求出卖人交付房屋并办理过户登记的权利；而房屋所有权这一物权的设立、变更、转让，则通常需要经过不动产登记才能发生效力。因此，即使拆迁安置房因各种原因（如政策限制）暂未办理产权登记或无法立即办理过户登记，只要买卖合同本身符合法律规定的有效要件，其债权效力通常是受到法律保护的。未办理物权登记仅影响物权变动的完成，而不当然导致买卖合同无效。

二、司法实践中的不同裁判观点及其辨析

司法实践中，各地法院对于拆迁安置房买卖合同效力的认定存在不同观点，但细究其背后逻辑，核心分歧往往在于对安置房性质及其交易限制的理解。

1. 认定合同有效的观点

部分法院在审理相关案件时，倾向于认定拆迁安置房买卖合同有效。其主要理由在于：

• 出卖人对自有财产的处分权： 安置房是拆迁补偿的一种形式，是对被拆迁人原有房屋权益的置换。出卖人将安置房出售，是其对合法取得的财产行使处分权的表现，不宜轻易否定其合同效力。正如（2019）苏0205民初3435号案件所示，法院认为这是对自有合法财产的处分，并非取得社会保障性住房后转让谋利。
• 不违反法律、行政法规的禁止性规定： 如果拆迁安置房所占土地性质并非法律明确禁止流转的情形（如部分集体土地），且买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，则应认定合同有效。
• 政府管理性规定不影响合同效力： 对于地方政府或部门关于安置房上市交易条件的规定（如需满一定年限、补缴土地出让金等），这些规定多被视为管理性规定，旨在规范市场秩序和房屋权属登记，它们可能影响房屋的过户登记，但不影响当事人之间签订的买卖合同本身的效力。正如（2018）粤01民终20471号案件中，法院认为政府部门并不禁止转让拆迁安置房，相关主张缺乏理据。 （2013）金民三（民）初字第869号案件也持类似观点，认为限售期满后能够交易，合同应为有效。

2. 认定合同无效的观点

另有部分法院在特定情形下会认定拆迁安置房买卖合同无效。其核心理由往往关联到安置房的特定性质，尤其是与集体土地以及成员资格的紧密联系：

• 宅基地及集体土地的专属性： 根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，宅基地属于农民集体所有。征地拆迁中，基于宅基地或集体土地使用权而获得的安置房，往往具有对本集体经济组织成员的补偿和保障性质，与成员资格紧密关联，具有专属性。
• 违反法律关于集体土地使用权流转的限制： 我国法律对集体土地的流转有严格限制，尤其是向本集体经济组织成员以外的人员转让宅基地使用权及其地上房屋。如果拆迁安置房是基于集体土地上的宅基地权益进行安置，且买受人并非该集体经济组织的成员，此类买卖合同可能因违反法律的强制性规定而被认定无效。正如（2019）晋07民终1592号和（2017）粤01民终19308号案件所示，法院均强调宅基地属于农民集体所有，安置房指标具有专属性，非集体经济组织成员无权取得，故合同无效。

三、拆迁安置房买卖合同无效的主要情形归纳

综合上述分析及司法实践，判断拆迁安置房买卖合同效力的关键在于识别安置房的性质，特别是其所依赖的土地性质以及是否与特定的主体资格（如集体经济组织成员资格）挂钩。以下是导致拆迁安置房买卖合同无效的主要情形：

需要强调的是， 对于国有出让土地或国有划拨土地性质的拆迁安置房，即使存在一定的上市交易限制（如限售期），这些限制通常被视为管理性规定，不影响买卖合同本身的效力，仅可能影响物权过户登记的办理时间或条件。

四、法律风险提示与应对建议

拆迁安置房买卖合同因其特殊性，蕴含一定的法律风险，尤其是在房屋大幅升值时，出卖人违约的风险较高。

• 风险提示：
• 合同效力不确定风险：如前所述，合同效力可能因房屋性质（特别是土地性质）而被认定无效。
• 履行障碍风险：即使合同有效，安置房可能存在无法立即办理产权证或过户手续的障碍（如未满限售期、需补缴费用等），导致买受人无法及时取得房屋完整产权。
• 出卖人违约风险：市场价格上涨时，出卖人可能宁愿承担违约责任也拒绝履行合同或要求提高价款。
• “一房二卖”风险：在未办理过户前，出卖人有可能将房屋再次出售给他人。
• 应对建议：
• 尽职调查： 在签订合同前，务必对安置房的性质（特别是土地性质）、产权状况、是否存在限制转让的政策规定进行充分了解和调查。
• 审慎签订合同： 签订书面买卖合同，明确约定房屋基本信息、价款、支付方式、房屋交付、过户登记的办理时间与条件、违约责任等关键条款。对于过户时间受限的，应明确约定在具备过户条件时，出卖人应无条件配合办理。
• 保留证据： 妥善保管合同、付款凭证、房屋交付凭证等证据材料。
• 及时维权： 如遇出卖人违约，应及时委托专业律师，通过协商、发送律师函、提起诉讼等方式维护自身合法权益。在诉讼过程中，可以考虑申请对涉案房屋进行财产保全（查封），以防止出卖人恶意转移房产。

结论

拆迁安置房买卖合同的效力认定是一个复杂的问题，不能一概而论。其效力判断的关键在于房屋的性质，尤其是所占土地的性质是否导致其具有专属性和不可对外转让性。对于国有土地上的安置房，买卖合同通常有效，但可能面临过户登记的限制；而对于集体土地上基于成员资格获得的安置房，向集体经济组织成员以外的人员出售的合同则面临被认定无效的较高风险。交易双方应充分认识到其中存在的法律风险，审慎交易，并在必要时寻求专业法律帮助，以最大程度地保护自身合法权益。

征收拆迁安置房买卖合同法定无效情形及相关案例与法律依据

一、征收拆迁安置房买卖合同法定无效情形

（一）违反法律法规强制性规定

土地性质限制

如果拆迁安置房所占用的土地为农村集体土地，且不符合相关流转规定而进行买卖，合同可能无效。例如，根据《土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。如果拆迁安置房建在宅基地上，在未满足法定条件下的买卖就违反了该强制性规定。

未取得相关许可

若安置房建设未取得合法的规划、建设等许可手续，这种情况下的买卖合同可能无效。因为房屋本身的合法性存在问题，买卖缺乏合法的基础。例如，没有取得建设工程规划许可证的安置房，其建造本身就是违法的，涉及该房屋的买卖合同也难以得到法律的认可。

（二）损害社会公共利益

恶意串通损害集体或第三人利益

当卖方与买方恶意串通，以低于市场合理价格出售拆迁安置房，损害了其他被拆迁人的利益或者集体利益时，合同无效。比如，在分配拆迁安置房时，存在一些分配规则以保障公平性，如果买卖双方通过不正当手段破坏这种公平分配，损害了其他符合分配条件者的权益，合同将被认定为无效。

逃避税收等法定义务

如果买卖双方通过虚假的合同条款，故意逃避应缴纳的税收、土地出让金等法定费用，损害了国家税收等公共利益，合同也可能被认定为无效。

（三）以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益

在拆迁安置房买卖中，如果一方以欺诈手段，例如故意隐瞒房屋存在重大质量问题、产权纠纷等情况，或者以胁迫手段，迫使对方签订买卖合同，并且这种行为损害了国家利益，合同无效。这里的国家利益包括国家对房地产市场的正常管理秩序等。

二、门头沟法院安置房卖方反悔案例及法律依据

（一）案例情况

在门头沟的一个案例中，卖方将拆迁安置房出售给买方，双方签订了买卖合同。然而，随着房价的上涨，卖方反悔，拒绝履行合同。买方遂向门头沟法院起诉。

法院经审理发现，该拆迁安置房虽然尚未办理完整的产权登记手续，但买卖合同是双方真实意思表示，不存在法定的无效情形。卖方仅仅以房价上涨为由反悔，这种行为违反了诚实信用原则。

（二）法律依据

《民法典》合同编相关规定

根据《民法典》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在这个案例中，只要双方签订的拆迁安置房买卖合同不存在法定无效情形，就应当受到法律保护。

关于物权变动与合同效力的规定

虽然拆迁安置房在交易时尚未完全取得产权登记，但根据相关法律规定，物权变动不影响合同的效力。即买卖合同的效力与房屋是否完成物权登记是相互独立的。只要合同符合有效要件，买方就有权要求卖方履行合同义务，协助办理相关产权过户手续等。

卖安置房反悔打官司赢的

卖安置房反悔打官司能否赢，取决于具体案情、证据材料以及法律依据。一般来说，安置房的买卖纠纷可能涉及产权归属、合同效力等问题。如果卖方在未办理产权登记的情况下反悔，买方可以依据合同条款寻求法律救济。同时，法院在审理此类案件时，会综合考虑双方当事人的陈述、证据以及相关法律规定，以作出公正的判决。

三、具体分析如下：

(一)、产权归属问题

依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条及第二百一十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需依法登记后发生效力。因此，如果安置房已办理产权登记在买方名下，卖方反悔的难度将增加。法规

若安置房尚未办理产权登记，则根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条，双方签订的合同自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。在此情况下，买方可以依据合同条款主张权益。法规

(二)、合同效力问题

安置房买卖合同是双方真实意思表示的情况下签订的，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。

若卖方以未办理产权登记为由主张合同无效，需根据具体情况判断。一般来说，未办理产权登记不影响合同效力，但可能导致合同履行存在障碍。

(三)、诉讼流程与证据

在提起诉讼前，双方可尝试通过调解协商解决纠纷。若无法达成一致，可向人民法院提起诉讼。

诉讼过程中，双方需提供相关证据材料，如合同条款、支付凭证、产权证书等，以支持自己的主张。

法院将依据双方提供的证据及法律规定进行审理，并作出判决。判决结果具有法律效力，双方应遵守并执行。

四、法律建议

因卖安置房反悔打官司涉及复杂的法律问题和证据材料，建议当事人在诉讼前咨询专业律师，以更好地维护自己的合法权益。

综上所述，征收拆迁安置房买卖合同在存在法定无效情形时将被认定为无效，但在不存在这些情形下，双方应当遵守合同约定，卖方不能随意反悔。法院在审理相关案件时，也是依据法律法规的规定，综合考虑合同的订立、履行等情况作出公正的判决。