建筑中包合同如何写我教你。（精选5篇）

更新日期:2025-07-05 23:14

写作核心提示：

标题：建筑中包合同注意事项：确保项目顺利进行的关键
正文：
在建筑行业中，包合同是项目顺利进行的重要法律文件，它明确了承包商与业主之间的权利和义务。为了确保合同的顺利执行和项目的成功完成，以下是在撰写建筑中包合同时需要注意的几个事项：
1. 明确合同目的和范围 在合同中应明确项目的目的、范围、规模、质量要求等关键信息，避免因理解差异导致后期纠纷。
2. 合同主体资格 确保合同双方具备合法的法人资格或相应的资质，如承包商需具备相应的建筑资质证书。
3. 合同工期 明确合同工期，包括施工准备期、施工期和验收期等，确保项目按时完成。
4. 工程量和造价 详细列出工程量清单，明确各分部分项工程量和造价，避免因工程量争议导致纠纷。
5. 工程质量标准 明确工程质量标准，包括设计规范、施工工艺、材料要求等，确保工程质量。
6. 付款方式 约定付款方式、付款节点和支付比例，确保承包商的合法权益。
7. 风险承担 明确合同双方在项目实施过程中可能面临的风险，如自然灾害、政策调整等，并约定相应的责任承担。
8. 争议解决方式 约定争议解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼，以便在发生争议时能够及时、有效地解决。
9. 合

涉建设工程施工合同纠纷案件执行中关于债务抵销的处理规则

（图源网络 侵删）

抵销能够实现债务清偿功能，相较一般意义的清偿，抵销能够降低清偿成本，在经济往来中具有积极意义。执行实践中也存在被执行人主张抵销权的客观情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年修正）第十九条就执行抵销的适用情形作了明确规定。在涉建设工程施工合同纠纷等与第三人权益密切相关案件的执行中，要认真审查发包人、承包人、实际施工人等各方之间的权利义务关系，审慎适用执行抵销，避免损害第三人合法权益。对此，人民法院案例库入库参考案例《李某友与商丘鑫某置业有限公司、河南省合某建筑工程有限公司建设工程分包合同纠纷执行监督案（入库编号：2024-17-6-203-003）》的裁判要旨明确：“发包人与承包人在裁判生效后就互负债务进行抵销，该抵销行为加大了实际施工人（申请执行人）债权实现的风险，对实际施工人不发生效力，不能排除实际施工人的强制执行申请。”该裁判要旨为类似案件的处理提供了参考指引。在本案例的具体参考之中，应当注意把握以下几点：

一｜第三人（实际施工人）债权的审查

为了根治拖欠农民工工资问题，人民法院在特定情形下、一定范围内，并在兼顾其他当事人权益的情况下，突破合同相对性原则，对弱势方当事人尤其是广大农民工提供司法保护，以实现实质公平。依据有关审理建设工程施工合同纠纷案件的司法解释规定，发包人应在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任，这是为实际施工人提供的特殊救济途径。因此，生效裁判已明确发包人在欠付工程价款范围内向实际施工人承担责任的，发包人所欠付的工程价款不仅仅是当事人之间的一般债务，同时关涉第三人即实际施工人的切身利益。此时，实际施工人对发包人欠付范围内的工程价款债权，是法定债权，根据在于实际施工人已经全面实际履行施工义务，从而形成了事实上的权利义务关系。强制执行的目的在于通过执行确保执行依据所载明的债权得以实现。这也意味着，对于实际施工人向发包人所主张的法定债权应在两方面予以把握：一是发包人所承担的责任范围，即欠付工程价款的数额应是具体明确的；二是不能随意扩大发包人责任范围，必须严格控制在欠付工程价款范围内。如果发包人已经全部支付其所欠承包人的工程价款，实际施工人就不能向发包人主张权利，其数额也不能超出发包人欠付承包人建设工程价款的范围。

本案例中，执行依据对鑫某置业公司应承担的责任范围有明确认定。根据河南高院作出的（2016）豫民终815号民事判决，合某建筑公司应当支付李某友劳务费28393206.65元及利息，鑫某置业公司在欠合某建筑公司工程款的范围内对上述欠款承担连带清偿责任。对合某建筑公司与鑫某置业公司建设工程施工合同纠纷一案，河南高院作出（2020）豫民终421号民事判决，判决鑫某置业公司支付合某建筑公司46906331.88元及利息。根据上述两份判决，鑫某置业公司应承担的责任范围及给付对象是明确具体的，且未超出其欠付合某建筑公司工程价款范围，鑫某置业公司应当向申请执行人李某友给付28393206.65元及利息。

二｜发包人和承包人之间抵销行为的认定

社会生活并非一成不变，执行依据生效后，仍会发生民事法律关系的变动。例如，执行依据生效后，执行依据所确认的债权债务关系因抵销、提存、混同等原因而发生变化。强制执行以实现债权为目的，更为关注债权人权利实现，但也不应忽略债务人的权益保障。抵销是债消灭的一种法定形式，是债务人的法定权利，在执行程序中一般性地禁止抵销没有法律依据。在执行程序中，被执行人主张抵销有利于发挥抵销实体法上的功能，降低执行成本，提高执行效率。但在一些特殊情况下，允许抵销会损害第三人或者其他债权人的利益。审查是否支持被执行人行使抵销权时，必然涉及债权是否有效存在、是否损害第三人或者其他债权人合法权益等实体判断。

涉建设工程施工合同纠纷案件执行中，生效裁判已经确定发包人向第三人（实际施工人）承担连带责任的，发包人在该裁判生效后与承包人的债务抵销不能对抗执行。通常而言，债权具有相对性，债权人只能向债务人主张行使债权。但建设工程施工合同不仅涉及双方当事人的利益，还涉及其他主体利益和社会公共利益，必要时可以突破合同相对性。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第四十三条第二款已作明确，规定发包人应当对实际施工人承担责任，其目的是为实际施工人提供特殊保护，以实现实质公平。实际施工人直接起诉发包人，具有对工程价款债权的保全意义，从而保护实际施工人利益。在实际施工人的债权获得清偿前，发包人只能在判决确定的金额范围内直接向实际施工人给付。据此，在判决已经明确发包人向实际施工人清偿时，发包人对相应工程价款有关抵销等权利相对丧失。如果允许发包人与承包人进行债务抵销，则实际是发包人向承包人进行清偿，规避了判决确定的义务，不能达到保护实际施工人权利的目的。因此，发包人与承包人之间针对工程价款所作的债务抵销不能对抗实际施工人申请的强制执行。

本案例中，鑫某置业公司没有向李某友履行，而是自行与合某建筑公司就互负债务进行抵销。鑫某置业公司与合某建筑公司之间的抵销行为，加大了申请执行人李某友债权实现的风险，与本案执行依据确定由鑫某置业公司承担连带清偿责任以保障李某友债权实现的目的不一致，该抵销行为对李某友不发生效力，不能排除李某友的强制执行申请。

当然，从公平公正的角度出发，尽管因保护实际施工人权益而对发包人和承包人之间的抵销进行了适度限制，但对于发包人实际已经向承包人清偿的部分也应予以保护。如果发包人认为因抵销而产生了双重给付（向实际施工人给付以及向承包人给付），可以通过不当得利之诉等其他程序救济，要求承包人返还取得的利益。如果发包人是对民事判决中欠付的工程价款数额有异议，系对生效判决有异议，则可通过再审等其他程序救济。

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作者：最高人民法院 向国慧 叶欣

来源：人民法院报

编辑：石慧

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秒懂：建筑施工合同核心条款（附图）

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建筑工程施工合同的核心条款，搭配生活类比让你秒懂：

一、工程概况：这活儿到底是干啥？

• 白话解释：就是说清楚 “盖什么、在哪盖”。
  比如：“给 XX 小区盖 3 栋 10 层住宅楼”“修 XX 路从 A 路口到 B 路口的路段”。
• 类比：就像你跟装修公司说 “我要装修 XX 小区 801 房的客厅和卧室”。

二、承包范围：你具体负责干哪些活儿？

• 白话解释：明确承包方要做的具体工作，是 “全包” 还是 “只干一部分”。
  比如：“负责主体结构施工（砌墙、钢筋、混凝土），不包括装修和水电”，或者 “从挖坑到装修全包干”。
• 类比：装修合同里写 “包主材 + 施工” 还是 “只负责施工，主材你自己买”。

三、合同工期：啥时候开工？啥时候必须干完？

• 白话解释：约定开工日期、竣工日期，以及总共多少天完工。
  比如：“2025 年 7 月 1 日开工，2026 年 12 月 31 日竣工，总共 540 天”。
• 关键提醒：如果下雨、疫情等耽误工期，能不能延期？合同里得说清楚（比如 “不可抗力可顺延”）。

四、质量标准：活儿得干到啥程度才算合格？

• 白话解释：工程做完得达到什么要求，不能偷工减料。
  比如：“墙面平整度误差不超过 5 毫米”“屋顶不能漏水”“必须通过政府验收”。
• 类比：买衣服得 “没有线头、拉链好用”，工程也得 “墙不歪、地不裂、管道不堵”。

五、合同价款：总共多少钱？怎么付钱？

• 白话解释：总价：比如 “一共 1000 万人民币”。付款方式：分阶段给钱。例：“签合同先付 30% 预付款（300 万），主体完工付 40%（400 万），竣工验收付 25%（250 万），留 5% 质保金（50 万），1 年后没毛病再给”。
• 类比：买手机 “首付 30%，到货付 60%，用 1 年没问题再付 10%”。

六、双方权利与义务：各自该干啥？不干啥要挨罚！

1. 发包方（甲方，出钱的人）的主要义务：

• 给钱：按约定时间付钱，拖欠要付违约金。
• 提供条件：比如 “把施工场地清理好”“给施工图纸”“办好施工许可证”。
• 类比：你找装修公司，得 “把房子腾空”“给装修图纸”“交物业费让他们进场”。

2. 承包方（乙方，干活的人）的主要义务：

• 按要求干活：“按图纸施工”“用合同约定的材料”“保证安全不发生事故”。
• 按时完工：拖工期要赔钱。
• 类比：装修公司 “按设计图装”“不用假货”“45 天内必须装完”。

七、违约责任：谁违约谁掏钱！

• 常见情况：甲方拖欠工程款：“每拖 1 天，按总造价的 0.1% 赔违约金”。乙方延期完工：“每晚 1 天，赔总造价的 0.1%”。工程质量不合格：“乙方必须返工，费用自己出，耽误工期还要赔钱”。
• 类比：点外卖超时，商家 “赔红包”；买的东西是假货，“退一赔三”。

八、质量保修：干完活后出问题谁负责？

• 白话解释：工程完工后，比如 “屋顶漏水、墙面开裂”，乙方得免费修，修多久？
  比如：“质保期 2 年，2 年内出问题乙方 48 小时内来修，不然甲方找人修，钱从质保金里扣”。
• 类比：买冰箱 “保修 3 年，坏了厂家免费修”。

九、争议解决：吵起来了咋整？

• 两种方式：找仲裁委员会：“私下找个权威机构评理，结果必须执行”。去法院起诉：“打官司，按法律判决”。
• 提醒：一般选 “工程所在地的法院”，方便维权。

十、其他条款：合同的‘小细节’

• 合同份数：“一式 4 份，甲方 2 份，乙方 2 份，都有效”。
• 附件效力：“图纸、报价单、签证单都是合同的一部分，跟正文一样重要”。
• 类比：租房合同里的 “家具清单”，和合同正文一样，丢了东西要赔。

核心总结：合同就是‘丑话说在前头’

说白了，就是用白纸黑字约定 “你该干哪些活儿、我该给多少钱、干不好怎么罚”，就像朋友借钱写借条，提前把规则说清楚，以后少吵架！